Еще не так давно большинство граждан не имели права собственности на свое жилье. Но и тогда, как и сейчас, объявления "Сдам квартиру" или "Сниму квартиру" "украшали" автобусные остановки и подъезды домов. Теперь у нас многообразие форм собственности. И вопрос о том, как снять квартиру не у собственника, не теряет своей актуальности. Более того, в нем появились новые нюансы.
Поднаем: что это такое
Прежде чем рассказать о договоре поднайма жилого помещения, напомним основные положения, касающиеся договоров найма жилья. По договорам социального или коммерческого найма граждане занимают государственные (муниципальные) квартиры. Кроме того, по договору найма можно снимать квартиру, принадлежащую на праве частной собственности какому-либо лицу.
Передать квартиру внаем может только ее собственник или уполномоченное им лицо. Собственник жилья (государство или частник), сдавший свою квартиру по договору найма, именуется наймодателем. Другая сторона по договору найма - жилец квартиры - называется нанимателем.
Помимо права пользования и проживания в квартире наниматель обладает правом сдавать такое жилье в поднаем. Это означает, что наниматель квартиры может передать на определенный срок все снятое им помещение (или его часть) в пользование другому лицу - поднанимателю (ст. 685 ГК РФ).
Передавать жилье в поднаем могут как наниматели государственных (муниципальных) квартир, так и лица, снимающие квартиры у частных собственников (граждан или фирм). В соответствии с п. 1 ст. 685 ГК РФ передача квартиры в поднаем возможна только с согласия наймодателя.
Поднаниматель получает снятую жилую площадь (квартиру в целом либо ее часть) в пользование. Однако самостоятельного права пользования жилым помещением он не приобретает. Поднаниматель не обладает распорядительными жилищными правомочиями, условия пользования квартирой определяются нанимателем по его усмотрению. Последний остается ответственным перед наймодателем, в том числе за действия поднанимателя.
Важно знать, что договор поднайма жилого помещения может быть заключен только при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (п. 2 ст. 685 ГК РФ). Таким образом, сдача жилья в поднаем не допускается, если в результате вселения поднанимателя размер этой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее 12 кв. м.
За пользование квартирой (ее частью) поднаниматель обязан своевременно уплачивать нанимателю согласованную сумму (п. 3 ст. 685 ГК РФ).
Перечисленные выше правила применяются к поднайму жилья любой формы собственности. Однако процедуры поднайма государственных (муниципальных) квартир и жилья, находящегося в частной собственности, несколько отличаются.
Поднаем жилья в государственном фонде
Как уже отмечалось, наниматель государственной (муниципальной) квартиры вправе сдавать занимаемую площадь в поднаем (ст. 76 ЖК РФСФР).
Однако в этом случае передача жилой площади возможна только с согласия проживающих совместно с ним членов семьи, а также нанимателей других жилых помещений (если квартира - коммунальная). Кроме того, необходимо получить согласие наймодателя (в большинстве случаев речь идет о Дирекции единого заказчика) и согласовать с ним соответствующий договор.
По общему правилу наниматель может сдавать в поднаем только часть занимаемого им жилого помещения (квартиры). Вся квартира может быть сдана только при временном выезде нанимателя на период сохранения за ним права пользования жилым помещением (время действия охранного свидетельства - брони).
В соответствии со ст. 77 ЖК РСФСР сдача жилых помещений государственного (муниципального) фонда в поднаем не допускается:
если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее установленной нормы (12 кв. м);
если в помещении проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний;
без согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире.
Кроме того, не подлежат передаче в поднаем служебные жилые помещения (ст. 106 ЖК РСФСР).
Размер платы за пользование жилым помещением устанавливается соглашением сторон. Однако она не может превышать размера квартплаты, уплачиваемой за это помещение нанимателем, и платы за коммунальные услуги (ст. 78 ЖК РСФСР).
Договор поднайма заключается на срок, определяемый также по соглашению сторон. Однако следует учитывать, что, если наниматель занимает квартиру по договору коммерческого найма, договор поднайма не может быть заключен на срок, превышающий срок основного договора. При досрочном прекращении договора коммерческого найма одновременно с ним прекращается и договор поднайма. Если договор поднайма заключен без указания срока, наниматель обязан предупредить поднанимателя о его прекращении за три месяца.
По истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать его возобновления. При отказе освободить занимаемое жилое помещение он по требованию нанимателя подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилья (ст. 80 ЖК РСФСР). В таком же порядке поднаниматель выселяется без предоставления другого жилого помещения и при прекращении договора найма.
Договор поднайма может быть расторгнут и при возвращении нанимателя или членов его семьи в забронированное жилое помещение независимо от истечения срока, обусловленного этим договором. Кроме того, поднаниматели выселяются досрочно в случае систематического разрушения или порчи жилого помещения, использования его не по назначению, нарушения общественного порядка.
Отметим, что передача квартиры в поднаем не освобождает нанимателя от исполнения обязанностей по надлежащему использованию, содержанию и оплате указанного жилого помещения. Кроме того, следует учитывать, что при сдаче жилого помещения в поднаем наниматель утрачивает право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг.
Поднаем частных квартир
Граждане, снимающие квартиры, которые принадлежат физическим или юридическим лицам на праве собственности, также могут сдавать такие жилые помещения (их часть) в поднаем. В этом случае передача также возможна только с согласия собственника квартиры.
Плата за поднаем устанавливается по соглашению нанимателя и поднанимателя. В отличие от поднайма государственного (муниципального) жилья ее размер в частном жилищном фонде не лимитирован.
Срок договора поднайма определяется сторонами по их усмотрению. Однако он не может превышать срока действия договора найма. При досрочном прекращении договора найма одновременно прекращается и договор поднайма (п. 4, 5 ст. 685 ГК РФ). Поднаниматель и члены его семьи должны освободить занимаемую жилую площадь.
Отметим, что, согласно п. 6 ст. 685 ГК РФ, граждане, занимающие жилые помещения по договору поднайма, не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок.
По общему правилу, поднаем квартир, снятых на срок менее одного года, не допускается (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Передача в поднаем квартир, занимаемых по договору краткосрочного найма, возможна только в случае, если такое право нанимателя специально установлено в этом договоре.
Временные жильцы
Передачу жилого помещения в поднаем следует отличать от вселения временных жильцов (пользователей).
Согласно ст. 680 ГК РФ, ст. 81 ЖК РСФСР, наниматель жилого помещения и проживающие с ним совершеннолетние члены семьи могут по взаимному согласию разрешить временное проживание в квартире другим гражданам (временным жильцам). При этом плата за пользование помещением с временных жильцов не взимается.
В отличие от передачи жилья в поднаем согласия наймодателя на вселение временных жильцов не требуется. Достаточно лишь уведомить наймодателя. Однако последний может запретить проживание временных жильцов, если не будут соблюдаться требования законодательства о норме жилой площади на одного человека (12 кв. м).
Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим. Временные жильцы выселяются без предоставления другого жилого помещения.
Несмотря на то что временные жильцы вправе пользоваться предоставленной им площадью безвозмездно, от оплаты за коммунальные услуги они не освобождаются.
Евгения ИОНОВА, юрист
Гражданский кодекс РФ. Часть вторая
от 26 января 1996 года
Статья 680. Временные жильцы
Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.
Статья 685. Поднаем жилого помещения
1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.
3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.
4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.
5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
Жилищный кодекс РСФСР
от 24 июня 1983 года
Статья 76. Поднаем жилого помещения
Наниматель жилого помещения вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с согласия наймодателя сдавать в поднаем жилое помещение в случаях и в порядке, установленных настоящим кодексом и другим законодательством РСФСР. В поднаем может быть сдана нанимателем часть занимаемого им жилого помещения, а при временном выезде - все помещение (на период сохранения права пользования им), при этом ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель. Лица, проживающие в жилом помещении нанимателя на основании договора поднайма, самостоятельного права на это помещение не имеют. Правила сдачи жилого помещения в поднаем устанавливаются в порядке, определяемом Советом Министров РСФСР.
Статья 77. Условия, при которых сдача жилого помещения в поднаем не допускается
Сдача жилого помещения в поднаем не допускается:
1) если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее установленной нормы;
2) если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (пункт 3 статьи 36);
3) без согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире;
4) в других случаях, устанавливаемых правилами сдачи жилого помещения в поднаем.
Статья 78. Плата за пользование жилым помещением по договору поднайма
Размер платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору поднайма устанавливается соглашением сторон, но не может превышать размера квартирной платы, уплачиваемой за это помещение нанимателем, и платы за коммунальные услуги.
В случае сдачи в поднаем жилого помещения с превышением установленной платы, незаконно полученная сумма подлежит взысканию в доход государства.
Статья 79. Изъятие жилой площади, используемой для извлечения нетрудовых доходов
Если наниматели жилых помещений систематически сдают жилую площадь в поднаем с целью извлечения нетрудовых доходов, сдаваемая изолированная жилая площадь подлежит изъятию в судебном порядке.
Статья 80. Прекращение договора поднайма
По истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора и, при отказе освободить занимаемое жилое помещение, по требованию нанимателя подлежит выселению в судебном порядке без предоставления ему другого жилого помещения. В таком же порядке поднаниматель подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения и при прекращении договора найма жилого помещения.
Если договор поднайма заключен без указания срока, наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора поднайма за три месяца.
Договор поднайма может быть также расторгнут по основаниям, предусмотренным статьями 65 и 98 настоящего кодекса.
Статья 81. Временные жильцы
Наниматель жилого помещения и проживающие с ним совершеннолетние члены его семьи могут по взаимному согласию разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением.
Вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади.
Временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по требованию нанимателя или проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения. В таком же порядке временные жильцы подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения и при прекращении договора найма жилого помещения.
Приложение 2
к постановлению правительства Москвы
от 21 января 1997 г. ? 46
Положение о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы
8. Нанимателю по договору найма жилого помещения при согласии наймодателя может быть предоставлено право на сдачу жилого помещения в поднайм при условии, если в результате вселения под нанимателя размер жилой площади на одного человека будет не менее установленной нормы.
Договор поднайма не может быть заключен на срок, превышающий срок договора коммерческого найма.
Договор поднайма заключается с обязательным соблюдением требований, изложенных в п. 20, 21, 22, 23 настоящего положения.
9. По договору поднайма поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, ответственным по договору перед наймодателем является наниматель.
10. За сдачу жилого помещения в поднайм взимается договорная плата.
Плата по договору поднайма не может превышать плату по договору найма.
12. При досрочном прекращении договора коммерческого найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
13. При сдаче жилого помещения, занимаемого по договору найма, в поднайм наниматель утрачивает право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг.
20. Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания, а также содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.
21. Наниматель обязан не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения наймодателя и межведомственной комиссии, а также своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и обеспечивать наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилищного фонда, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.
22. В случае освобождения нанимателем помещения по договору найма он обязан оплатить наймодателю стоимость непроизведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее.
23. Наниматель обязан в установленные договором найма сроки вносить плату за жилое помещение, а также своевременно вносить платежи за коммунальные услуги на расчетный счет наймодателя, а также принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории.
24. При сдаче жилого помещения по договору поднайма наниматель обязан согласовать договор с наймодателем.
26. По договору коммерческого найма наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, указанных в договоре найма в качестве постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора коммерческого найма жилого помещения.
27. По договору социального найма наниматель и члены его семьи несут солидарную ответственность за исполнение условий договора социального найма.
19(73) от 01.05.2002
url: http://www.kvm.ru/
