За последний период времени чиновники стали активно лоббировать идею отказа от закона, позволяющего застройщикам притягивать средства дольщиков на этапе строительства. Заместо этого Власти хотят обязать девелоперов продавать уже готовое Жилье, Что усиливает вероятность приведения к росту цен. В беседе " Ъ " министр строительной отрасли И ЖКХ России МИХАИЛ МЕНЬ поведал, Как, по его видению, следует менять условия игры И сколько Может заплатить за Это потребитель жилья.

- Полтора года назад, заняв пост министра, Вы поведали, Что надобно отменить или трансформировать 214-й закон о долевом возведении. В настоящее время этот Вопрос вновь возник. Чем плох этот закон?

- Ни тогда, Ни в настоящее время Мы не собирались отменять долевое возведение. Речь про То, чтобы этот механизм привлечения средств не ассоциировался в сознании людей С обманутыми дольщиками. Когда Было создано министерство, говорилось про То, Что новый механизм обязан появиться через несколько лет. В 2014 году Мы приняли решение этот Вопрос не трогать, боясь снижения объемов строительства. Но ситуация изменилась: текущие трудности в экономике имеют возможность привести к появлению новых обманутых дольщиков. На рынок выходят организации, которые в принципе не имеют возможность выдержать имеющиеся у них обязательства перед соинвесторами. По этой причине в настоящее время Мы снова приступили к обсуждению темы совершенствования системы продаж квартир на первичном рынке. Под конец 2013 года, Когда создавалось наше министерство, в стране Было около 60 тыс. Обманутых дольщиков, в настоящее время Их 43 тыс. Понемногу проблема решается: появился соответствующий реестр, действенные меры приняты в регионах. Мы желаем, чтобы При долевом возведении возникла третья сторона - банк. Как происходит При возведении объектов по госзаказу? Генподрядчик, прежде Чем выйти на стройку, берет банковскую гарантию, Что дает возможность заказчику быть спокойным: в случае форс-мажора он застрахован банковской гарантией. Предположительно аналогичный механизм можно применять И на первичном рынке жилья. В настоящее время по поручению первого вице-премьера Игоря Шувалова создана рабочая группа возглавляемым моим замом Натальей Антипиной, кроме бюрократов в группу входят крупные застройщики, банки, страховые организации. В настоящее время главная задача - обнаружить походящий механизм, который только не сильно сказался на цене квадратного метра.

- Как обязан трудиться этот механизм?

- Мы в поиске. Банковская гарантия должна обслуживаться - Это Стоит денег, И Может получиться Так, Что Для Жителей Это не более выгодно, Чем контракты, заключаемые напрямую по 214-му закону. Тут надо пройти между Сциллой И Харибдой: И людей защитить, И не увеличить Цена строительства. А просто взять И отказаться от долевого строительства нельзя: Для многих людей Это серьезное подспорье, Жилье на нулевом цикле строительства на рынке в настоящее время можно купить на 20-25% дешевле готового. Их нельзя лишать этой возможности, Но надо подстраховать, обезопасить.

- к примеру, сделать объединенный институт И наделить его функциями санатора строительного рынка?

- Как вариант. Но Это только предполагается обсуждать. Я Уверен, Что этот институт обязан быть связан С запущенным Раньше обществом взаимного страхования застройщиков (ОВС). Но предварительно надо, чтобы Центробанк дал оценку работу ОВС, посмотрел, сколько оно взяло на собственные плечи обязательств, Как обстоят дела С компенсационным фондом, насколько Это вообще результативно. Вопрос С санатором отдельный. Все понимают, Чем Это Может кончиться: застройщики начнут думать, Что санатор придет И Все у них выкупит, по этой причине можно особо не беспокоиться о завершении строек.

- Московские И подмосковные Власти не раз обращались к вам С прошением ввести запрет на жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Их можно понять: При такой схеме в 1-ю очередь рискуют покупатели, Так Как ЖСК оформляется в форме юрлица, которое Может обанкротиться в случае вопросов у застройщика...

- по этой причине Мы в настоящее время готовим новый закон о ЖСК. По своей сути кооператив - хорошая форма, плохо другое: определенные крупные игроки пытаются применять его Как лазейку в законодательстве. Именно Это Мы обязаны ликвидировать. Мы предлагаем установить запрет на возведение ЖСК более одного многоквартирного дома, появились требования по размещению информации о ЖСК И его деятельности в сети интернет И ведению реестра членов кооператива - Это существенно снизит возможность махинаций С двойными продажами квартир. Для усиления ответственности должностных лиц ЖСК за нарушение требований закона внесены изменения в правило об административных правонарушениях. К примеру, в настоящее время невыполнение ЖСК обязанности по ведению реестра своих членов влечет наложение административного штрафа на юрлиц от 20 тыс. До 100 тыс. Руб.

- Вы упомянули, Что определенные организации применяют ЖСК Как лазейку. В столице России, ориентируясь по заявлениям городских властей, этим пользуется группа СУ-155, к которой Много рекламаций И от бюрократов, И от кредиторов. Власти сообщают, Что им приходится в ручном режиме решать вопросы, связанные со стройками СУ-155. В Чем причина ситуации?

- Эта Фирма строит каждый год 1 млн кв. М, Это И в правду крупный игрок, взять И просто Так обанкротить компанию невозможно. В реальности проблема этой организации кроется в огромном количестве полупрофильных активов, включая машиностроительные И лифтовые заводы. Включать Все Это в один холдинг Было Как минимум неправильно, получается, Что если заявок у этих заводов нет, То Они содержатся за счет строительного подразделения. Вторая проблема - Это непрозрачность холдинга перед банками. Ранее СУ-155 на адекватных условиях кредитовал Сбербанк. В настоящее время в холдинге большое число юрлиц, разбросанных по всей стране. Такая структура просто не предоставляет крупным банкам возможности С ней трудиться.

- в начале зимы 2014 года был утвержден перечень системообразующих застройщиков. По идее организации из этого списка, заручившиеся господдержкой, имеют возможность получить кредиты в госбанках по выгодным ставкам. Но Ни один из застройщиков не смог этого создать, Это Так?

- Это И в правду Так.

- Как вообще формировался список? Отчего в него попали СУ-155 И еще один проблемный организация строившая дом - " Жилищный капитал "?

- Системообразующие предприятия выделялись на базе коллегиального решения. Было несколько признаков, один из них - объем ввода жилья. Так в списке И оказалась, к примеру, СУ-155.

- Будет ли придуман другой механизм поддержки государством застройщиков?

- в начале зимы Я собрал всех застройщиков И спросил, Что можно Для них создать. Они ответили: поддержите ипотечный кредит, Это обеспечит спрос на Жилье. Ипотечный кредит Мы поддержали, Что дало свои результаты. В прошедшем году потребители взяли кредитов по ипотеке на 1, 8 трлн руб.- Это фантастическая цифра, если принимать во внимание, Что специалисты предсказывали уменьшение кредитования по результатам текущего года в четыре раза. Но по результатам первого полугодия 2015 года объем выданных кредитов составил 460 млрд руб., почти тридцать процентов этого объема выдана в составе перечня мероприятий по субсидированию государством процентной ставки. Под конец прошедшего года ставка по ипотечному кредиту выросла до 20%, если не Было бы дотирования ставок, Это привело бы к фактической гибели ипотеки.

- Из-за падения в будущем имеют возможность сократиться объемы жилищного строительства. Стоит ли перед министерством задача удержать Их?

- в прошедшем году по всей стране введено около 83 млн кв. М жилья, Это рекордный показатель С советских времен. В первом полугодии 2015 года сдано 34 млн кв. М, Что на 15% больше, Чем за такой же период прошедшего года. Но обольщаться не Стоит. Мы отлично понимаем, Что в настоящее время достраиваются объекты, начатые еще в 2013 году, или вводятся те, которые не успели закончить в прошедшем году. Наш текущий прогноз - по результатам 2015 года постараемся выйти на цифру 70 млн кв. М. Само собой, вызывают беспокойство объемы строительства в 2016-2017 годах: в настоящее время существенно снизилось количество разрешений на возведение И проектных деклараций застройщиков. Дело в том, Что реэлторы ждут, какова Будет дальнейшая конъюнктура в экономике.

- Какие меры обязаны будут выразить поддержку показатели ввода жилья в 2016-2017 годах?

- Сегодня Мы серьезно занялись кардинальным переформатированием ФЦП " Жилище " в части поддержки строительства нового жилья. Вторым шагом станет принятие закона об освоении промышленных зон, который покуда принят в первом чтении. В настоящее время нехватка площадок С подготовленной инфраструктурой - одна из главных вопросов рынка. У нас существует рабочая группа, где совместно С правительством столицы России Мы разрабатываем алгоритм, При котором крупные города смогут применять свободные площадки промзон. Я убежден в Необходимости направления всех высвобождающихся ресурсов на поддержку первичного рынка жилья И на обеспечение инженерной инфраструктурой земельных участков Для реализации на них проектов комплексного освоения территорий, в 1-ю очередь в составе перечня мероприятий " Жилье Для российской семьи " И строительства жилья экономкласса.

- наиболее спорный момент проекта закона о промзонах - процедура изъятия земель у собственников. Она сохранится?

- С самого начала там И в правду была весьма жесткая формулировка, в настоящее время Она немного смягчилась. Основные поправки будут подготовлены ко второму чтению. В законопроекте детально регулируется подготовительная часть процесса комплексного развития промышленной зоны - обследование, разработка И утверждение концепции комплексного развития промзоны И программы ее реализации, А также проекта планировки территории. Собственникам земельных участков И объектов недвижимости, расположенных в границах промзоны, предлагаются разные варианты участия в процессе кроме обычного выкупа земельных участков или объектов недвижимости, А Так же среди них возможность участия владельцем в процессе комплексного развития своими силами. Но Это Все не единственные меры поддержки. Мы предлагаем выразить поддержку застройщиков, занимающихся строительством коммунальной инфраструктуры, внешних сетей. Отчего Это стало надобно? Ранее застройщики, начиная трудиться по программе " Жилье Для российской семьи ", устанавливали цену на уровне 35 тыс. Руб. За 1 кв. М, И еще 4 тыс. Руб. За каждый метр введенного в составе перечня мероприятий жилья им компенсировало по определенной схеме государство. То Есть организация строившая дом на выходе получал по 39 тыс. Руб. За 1 кв. М. Но ситуация изменилась, теперь Мы живем в условиях немного другой инфляции, деньги существенно подорожали, И программа перестала трудиться. В настоящее время перед новой структурой, которую возглавит Александр Плутник (Речь идет о создании корпорации на основе АИЖК И Фонда РЖС.- " Ъ " ), Стоит задача вновь создать этот механизм работоспособным. Может быть, Мы будем не выкупать у застройщиков внешние сети, А субсидировать процентную ставку на Их возведение. Но Это только один из механизмов.

- отчего заключение о создании единой корпорации на основе Фонда РЖС И АИЖК Было принято Так быстро?

- Я только не заявил, Что быстро. Эта тема обсуждалась давно, Может быть, пресса про Это не знала. В настоящее время разработку единой корпорации - абсолютно логичное решение. Того спроса на землю в настоящее время попросту нет. Много земли появилось на балансе региональных властей, Они Сами проводят аукционы И работают со своими застройщиками. Содержать РЖС Как отдельную структуру со своим аппаратом стало не надо, Сегодня такой институт Может трудиться внутри единой корпорации.

- отчего Фонд ЖКХ не вошел в объединенную корпорацию?

- Фонд ЖКХ Будет трудиться до 2017 года. В настоящее время он выполняет четкую задачу по уничтожения аварийного Фонда, признанного таким на 1 января 2012 г.. Все, Что Будет дальше, обязано войти в новый закон о расселении аварийного жилья. В законе Мы прописываем рыночные механизмы. К примеру, если многоквартирный дом Стоит в центре города, То его жители имеют возможность стать собственником участка. Но документ покуда только обсуждается, осенью Мы вынесем его на первое рассмотрение. Необходимости создавать новую корпорацию в сфере ЖКХ Я до тех пор Пока не вижу. В настоящее время обогатился алгоритм капитального восстановления, И на рынке устанавливаются немного другие условия.

- у Минстроя Есть задача - до 2020 года отдать частным инвесторам 80% заводов ЖКХ. При этом Тарифы Для заводов продолжит устанавливать Федеральная служба по тарифам. Кому Такая схема в принципе Возможно выгодна?

- Мы принципиально изменили подход к привлечению в ЖКХ частных инвесторов. С 2016 года будут устанавливаться только долгосрочные тарифные решения: вначале на 3 года, Затем на 5 лет. Сами по себе концессионные договора имеют возможность быть на 20-30 лет, Все Это время Будет действовать единая тарифная формула, в нее закладывается инфляция, А в случае С водоотведением И водоснабжением - отдельно прописывается прибыль инвестора. Муниципалитет Может понизить эти Тарифы Для жителей И субсидировать из бюджета. Вы понимаете, ведь Это революция?! Как раз этого ждали инвесторы: Того, чтобы у них просто был понятный механизм работы на длительный период. По другому риски оказываются слишком высокими. Как в случае С французской фирмой Veolia, которая пробовала выйти на рынок Российской Федерации, договорившись С одним губернатором. Потом он сменился, И новая власть внесла предложение инвестору уже буквально другие правила.

в новых условиях за крупные города уже идет активная конкуренция, И Это хорошо. Но меня больше пугают некрупные населенные пункты - рентабельности Как таковой там нет. Покуда Мы выделили 1 млрд руб. На субсидирование, Но только С тем условием, Что эти средства в конце концов получат концессионеры. А буквально малым городам в эксклюзивных случаях коллегиальным решением соответствующей комиссии вообще будем просто оказывать помощь, поддержку в модернизации инфраструктуры.

- в настоящее время во многих регионах И, Например, в столице России граждане весьма недовольны новой системой взносов на капремонт. Эта практика не станет отыгрываться назад?

- Тарифы на капремонт регионы устанавливают своими силами. Рекомендуемая нами ставка - 7, 7 руб. За 1 кв. М, А усредненная по стране - 6, 5 руб. За 1 кв. М. При этом в столице России ставка составляет пятнадцать руб. За 1 кв. М, в Ханты-Мансийске - 18 руб. За 1 кв. М. К примеру, в Санкт-Петербурге ставка составляет 2 руб. За 1 кв. М. Делать единый тариф Так или Иначе неправильно. В регионах различные правила, Цена ресурсов, рабочих рук. В Петербурге, видимо, имеется возможность компенсировать эти расходы из бюджета. В настоящее время взволнована только Москва, где граждане в Первый раз получили платежки С новым тарифом, где включены взносы за капремонт. В иных регионах, к примеру в Башкирии И Татарстане, система действует уже не 1-ый год - часть домов уже была отремонтирована, И граждане абсолютно нормально воспринимают эту ситуацию. Есть два способа распоряжаться этими средствами. 1-ый - собирать Их в общий котел И передавать Так называемому региональному оператору, Второй - перечислять Их на индивидуальные счета домов. И Мы, само собой, подталкиваем Жителей Именно ко второму пути, Так Как он более объективный, прозрачный И контролируемый. Принцип регионального оператора хорош только Для ветхих домов, Так Как Эта система трудится Как советская касса взаимопомощи. В 1-ю очередь ремонтируются Именно те дома, которые находятся в состоянии кризиса.

- Как идет Процесс адаптации строительного рынка Крыма к русской действительности?

- Крым быстро встраивается в систему. Основная проблема - Это техническое регулирование И техническое нормирование. С самого начала И у нас, И на Украине Все происходило на базе единой советской конструкции, Но за прошедшее время принципиальные различия Все-таки появились. В настоящее время Мы имеем проблема С объектами, проектная документация на которые была утверждена по украинским законам, идут обсуждения по Их адаптации к российским реалиям. Я мечтаю, Что до окончания года решение Все-таки возникнет, Но Процесс И в правду идет весьма сложно. Есть некоторые проблемы С ипотекой.

- Но ведь российские банки туда идти не желают?

- Остались ипотечные обязательства перед украинскими банками, которые в Крыму больше не работают, И этот Вопрос надо Как-То решать. Подобных договоров немного - около 300, Но в итоге проблема Есть. Региональные Власти в настоящее время формируют свое предложение по рассматриваемому вопросу, Они обязаны Решить, А Мы Так или Иначе им поможем.

- Как думаете, пойдут ли в Крым застройщики федерального уровня?

- Уверен, Что пойдут. Может, не под своими брендами, Но точно пойдут.

- Саморегулируемые организации (СРО) в строительной промышленности Как-То оправдывают себя, или Вы считаете, Что надо вернуться к лицензированию?

- в каких-То отраслях Эта система трудится весьма хорошо, Но в возведении этого не случилось. В настоящее время выходит, Что заместо выдачи лицензий создалась некая негосударственная организация, которая, по настоящему, выдает такие же лицензии, только называет Их допусками. И зарабатывает на этом. Это неправильно.

- Что Вы предлагаете?

- Процесс изменения системы уже начался. С самого начала Было 3 национальных саморегулируемых объединения: строителей, изыскателей И проектировщиков. Опосля Того Как Мы объединили последние 2, были начаты недовольства, И Это понятно - кто-То лишился хорошего " заработка ". Мы внесли изменения в закон, Что позволило влиять на СРО через систему Ростехнадзора. Второй проект закона, который обязан осенью начать обсуждаться в парламенте, предполагает субсидиарную ответственность СРО за своих членов. Надеюсь, ведь Это заработает, А если нет, То Я стану первым сторонником возврата к такой консервативной схеме, Как лицензирование.

Халиль Аминов И Александра Мерцалова, " Коммерсантъ "