Итоги развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии 2014 года

?	Название	Адрес	Район	Класс	Общая площадь, кв. м
1	Электро	Московский пр., 156	Московский	А	22 000
2	Eight Edges	Малоохтинский пр., 25	Красногвардейский	А	20 000
3	Аэропорт Пулково	Пулковское ш., 41	Московский	А	10 000
4	Политехнический	Гжатская ул., 21	Калининский	В	9 100
5	Московский, 94	Московский пр., 94	Московский	В	6 600
6	Лиговский, 6	Лиговский пр., 6	Центральный	А	4 000

 

До конца 2014 года к вводу запланировано еще прядка 200 тыс. кв. м высококачественных офисных площадей, более половины из которых относятся к классу 'А'.

Стоит отметить, что наибольшая часть строящихся офисных центров располагается в Московском районе, таким образом, продолжается тенденция развития офисной недвижимости в южном направлении, в частности делового района вдоль Московского проспекта.

Крупнейшие офисные центры, планируемые к вводу до конца 2014 г.

 

 

Спрос

По итогам первого полугодия было сдано в аренду 43 370 кв. м офисных площадей. В классе 'А' было арендовано около 18 270 кв. м (42% от общего объема сделок), в классе 'В'/'В+' - 25 100 кв. м (58% от общего объема сделок).

Доля свободных площадей в первом полугодии 2014 года существенно не изменилась и составляет 19% в офисных центрах класса 'А' и 7% в офисных центрах класса 'В'. В основном вакантные площади сосредоточены во вновь введенных бизнес-центрах, находящихся на начальном этапе арендной кампании.

В течение последних нескольких лет наибольшим спросом у потенциальных арендаторов офисной недвижимости пользуются помещения от 100 до 300 кв. м, расположенные в высококачественных бизнес-центрах. В тоже время востребованы и крупные площади более 1000 кв. м, спрос на которые в основном формируют компании энергетического сектора. Что касается локации, то по-прежнему наиболее востребованными остаются офисные центры, располагающиеся в Центральном, Петроградском и Московском районах.

Арендные ставки

В первом полугодии 2014 года уровень арендных ставок существенно не изменился. Арендные ставки в бизнес-центрах класса 'А' находились в диапазоне от 1 500 до 1 700 рублей за кв. м в месяц, в бизнес-центрах класса 'В' и 'В+' - в диапазоне от 900 до 1 250 рублей за кв. м в месяц. Данные арендные ставки характерны для большинства предложений, но на рынке действуют бизнес-центры, в которых уровень ставок выходит за пределы указанных диапазонов.

Закрытие небольших сделок происходит по анонсированным ставкам. Крупные блоки от 1 тыс. кв. м арендуются с дисконтом. В классе 'А' сделки закрываются на уровне 1 300 - 1 500 рублей за кв. м в месяц, при этом, стоит отметить, что помещения в офисных центрах класса 'А' зачастую требуют дополнительных вложений в отделку.

В классе 'В' закрытие происходит на уровне 900 - 1 000 рублей за кв. м в месяц, при этом арендатору не нужно вкладывать дополнительные деньги 'в стройку', поскольку большинство помещений в бизнес-центрах этого класса предлагается со стандартной отделкой.

Ставки аренды, рублей / кв. м / месяц

 

Тенденции и прогнозы

·       Ситуация на рынке офисной недвижимости стабильно невысока с точки зрения заполнения новых объектов, поскольку собственники не охотно идут на снижение арендных ставок. Новые объекты класса 'А' удерживают арендную ставку в диапазоне 1 600 - 1 800 рублей за кв. м в месяц в долларовом эквиваленте, а в некоторых бизнес-центрах ставки уже вышли за 2 000 рублей за кв. м в месяц с учетом НДС и КУ.

·       Со стороны арендатора наблюдается достаточно высокий спрос, но большинство компаний, оценивая потенциал рынка, стараются проводить переговоры с текущими арендодателями с целью перезаключения договоров на более льготных условиях.

·       Новые контракты арендаторы в основном пытаются заключать в рублях либо с фиксированным валютным коридором.

·       Сегодня более активно арендуются помещения с готовой планировкой и отделкой, поскольку в этом случае арендатору не нужно вкладывать дополнительные деньги 'в стройку'.

·       Закрытие сделок по классу 'А' происходит на уровне 1 300 - 1 500 рублей за кв. м в месяц, по классу 'В' - на уровне 900 - 1 000 рублей за кв. м в месяц.