архитектура и строительство

Независимая оценка недвижимости - консультация оценщика.

Недвижимое имущество часто рассматривают не только как предмет потребления, но и как объект инвестиций, предназначенный для получения инвестиционного дохода. Но доход, который можно получить от объекта недвижимости, всегда состоит из двух частей-прямых платежей арендаторов и изменения стоимости самого объекта, причем вторая составляющая может значительно превосходить первую, поэтому оценка текущей стоимости недвижимости является неотъемлемой частью инвестиционного процесса. В этой статье я хочу рассказать об основных идеях, которые лежат в основе оценки стоимости недвижимости и которые используются независимыми оценщиками в своей профессиональной деятельности.

Начнем с наиболее простого и интуитивно понятного подхода к оценке стоимости - анализа цен рынка недвижимости. По-видимому, каждый, кто пробовал оценить стоимость того или иного объекта недвижимости, прибегал к этому способу. Суть его состоит в том, чтобы сравнить оцениваемый объект с его аналогами, представленными на продажу на открытом рынке. Конечно, можно найти цены предложений на аналогичные объекты и на их основе вычислить некоторую среднюю величину, но необходимо обратить внимание на одно принципиальное требование. Рыночная стоимость объекта - это наиболее вероятная цена, по которой этот объект может быть продан, подчеркиваю, именно продан, а не предложен к продаже, ведь цена начального предложения и цена фактической сделки могут отличаться друг от друга на десятки процентов. Но как определить вероятную цену продажи, когда нам известна лишь цена предложения?

Для этого в методологии оценки введено понятие "поправка на уторговывание" - это величина дисконта, который может быть предоставлен покупателю относительно первоначальной цены в процессе торга вокруг предмета сделки. Определение этой величины основывается на опыте оценщиков и риэлторов, принимающих непосредственное участие в организации сделок продажи объектов недвижимости и информированных о сложившейся в данный момент практике предоставления таких скидок на различные виды недвижимого имущества. Отмечу, что в разных секторах рынка эта скидка может быть разной. Так для квартир она может составлять от 3-10%, а для незастроенных земельных участков она может доходить до 50% и выше.  Как мы видим поправка на уторговывание может быть очень значительной величиной, а ее неправильное определение может привести к большим ошибкам в определении стоимости, поэтому при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости обязательно обращайте внимание на эту величину, а при необходимости обращайтесь за консультацией к профессиональному оценщику. Получить квалифицированную консультацию можно у независимых оценщиков оценочной компании "Старт-Альянс".

Другой подход к оценке недвижимости состоит в анализе доходов, которые может принести оцениваемый объект недвижимости. Суть этого подхода состоит в расчете доходов и последующем вычислении стоимости капитала, который в данных рыночных условиях может обеспечить такой доход. Приведу простой пример, всем хорошо известна формула расчета дохода на вложенный капитал - ДОХОД=КАПИТАЛ*ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА, но ту же формулу можно представить в виде: КАПИТАЛ=ДОХОД/ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА и получить способ расчета величины капитала. Применительно к оценке недвижимости мы будем считать, что доход - это совокупный годовой арендный платеж, процентная ставка - это средняя для данного сектора доходность, а капитал - это стоимость объекта недвижимости. Я привел простейший пример, а вообще эта группа методов, основанная на анализе доходов, включает в себя целый спектр различных способов оценки стоимости и называется доходным подходом к оценке недвижимости. Применение этих методов для практической оценки недвижимости требует специальных знаний, поэтому они достаточно редко применяются неспециалистами, но в ситуациях, когда методы рыночного сравнения не могут быть применены, например из-за отсутствия необходимой информации, методы доходного подхода являются необходимым инструментарием оценщика.

Кроме рассмотренных подходов в оценке недвижимости существуют методы расчета рыночной стоимости, основанные на расчете затрат на строительство нового объекта, аналогичного оцениваемому. К сожалению применение этих методов связано с необходимостью применения профессиональных источников информации, в которых отражается стоимость затрат на строительство различных объектов недвижимости. В пределах этой короткой статьи нет возможности подробно осветить эти методы, поэтому подробнее ознакомиться с методами оценки на странице "Независимая оценка недвижимости в Москве" на сайте оценочной компании "Старт-Альянс".

Леонид Серебренников
заместитель директора ООО "Старт-Альянс"


Протечка на натяжной потолокМногие люди, в квартире которых установлены натяжные потолки могут столкнуться...
Сетевой маркетинг в компании Amway: Что предлагает Амвей и как развить бизнес в РоссииСтатья рассмотрит новые возможности, предлагает Амвей в ведении вашего бизнеса. ...
Мансарды: самое романтичное и шикарное жилье в Санкт-ПетербургеРынок элитных квартир переживает хорошие времена, спрос на недвижимость этого...
Сколько будет стоить ремонт?Большинство людей, не являющихся профессиональными строителями, слабо представляют, что такое...
Витрина, как предмет домашнего интерьера Витрину можно считать близкой родственницей посудного шкафа, но ее можно...
Rambler's Top100