архитектура и строительство

Новые русские баре. Поселиться в дворянской усадьбе не так уж сложно

Старые усадьбы|Старые усадьбы в Москве и Подмосковье - лакомый кусок. Они, как правило, числятся памятниками архитектуры, истории или культуры, многие из которых никак не поделят между собой власти на местах и федеральные ведомства. Неразбериха с разграничением прав собственности, особенно заметная в Москве и области, предопределяет состояние этого сектора рынка недвижимости. Тут кто "пострел", тот и "поспел" заполучить площади, ставки аренды которых сохраняются на смехотворном уровне - 400 руб. за метр в год.

К моменту революции 1917-го в России насчитывалось порядка 30 000 усадеб. На сегодняшний день их сохранилась около 10 000, но лишь у четверти из оставшихся уцелели главный дом или другие крупные постройки. Полностью разрушенные усадьбы, разумеется, памятниками не являются. Таким образом, речь идет не более чем о 350 усадебных комплексах в Центральной России, примерно 150 из которых находятся на территории Московской области. И именно на них приходится большая часть запросов от желающих приобрести настоящую барскую усадьбу. Объекты, которые в принципе сегодня-завтра могут оказаться сданными в аренду или даже приватизированы, как правило, представляют собой классическую русскую усадьбу с главным домом, рядом флигелей и хозяйственных построек (в том числе конюшен и конных дворов). Все это размещается в среднем на 10-20 га.

Мцыри и туберкулез

В наиболее приличном состоянии находятся те усадьбы, что с советских времен были приспособлены под дома отдыха. Оздоровительные учреждения в постсоветские времена худо-бедно поддерживали памятники, дабы не отпугивать потенциальных клиентов. Однако и из этого правила есть исключения. Например, в поселке Шишкин Лес есть санаторий "Михайловское". При взгляде на это здание, в котором не осталось ни одного целого окна, с трудом можно поверить в его "федеральное значение". За те годы, что дом стоит без хозяина, в нем перебывали все кому не лень. Застолье местных жителей в парадном зале с кариатидами - зрелище, наверное, впечатляющее...

Значительная часть усадеб была занята туберкулезными и психиатрическими больницами. После 1991 г. число соцучреждений резко сократилось, и обитатели покинули исторические дома, даже не заколотив в них окна.

Новые жильцы не заставили себя долго ждать. Превалирует одна категория - успешные частные компании. Так, в усадьбе "Кораллово" XVIII в. (Одинцовской район Московской области), где при советской власти располагался дом отдыха, ныне - современный пансионат, принадлежащий нефтяной компании "ЮКОС". В усадьбе "Ивановское-Козловское" на берегу Истринского водохранилища обосновалась компания "ВымпелКом". Встречаются редкие случаи своеобразной реституции по-российски. На территории фамильной усадьбы Лермонтовых "Середняково" после революции открыли здравницу "Тишина" для членов ВЦИК, а с 1946 г. - противотуберкулезный санаторий с "подходящим" во всех отношениях названием "Мцыри". В начале 1992 г. по инициативе ассоциации "Лермонтовское наследие" там был создан Национальный лермонтовский центр. Управляет процессом потомок Лермонтова, полный тезка поэта, который и является президентом ассоциации. Михаил Юрьевич смог оформить усадьбу в аренду и успешно содержит ее.

Несмотря на "статусные сложности", практика показывает: усадьбы сегодня можно не только арендовать, но даже получить в собственность, руководствуясь противоречиями и пробелами в соответствующем законодательстве. Формально усадебные комплексы, как всякий памятник истории и культуры, охраняются государством и являются его собственностью. По значению, уровню охраны и распоряжению все эти памятники делятся на местные и федеральные. Абсолютное большинство усадеб с сохранившимися постройками - объекты федерального значения, имеющие особую ценность (в том числе и инвестиционную).

Наименее затратный во всех отношениях способ поселиться в настоящей усадьбе - получить ее в аренду. Арендные ставки вовсе не велики и составляют в Подмосковье, по данным Управления по охране памятников Комитета по культуре правительства Московской области, 400 руб. за кв. м в год. Остается лишь догадываться, в какую сумму на самом деле может обойтись оформление прав на саму усадьбу с федеральным статусом. А вокруг нее еще земля...

Стоимость поиска более или менее сохранившегося дома, по разным оценкам, колеблется от $300 до $400. Все прочие цифры - тайна за семью печатями. Масштабы можно оценивать лишь приблизительно, исходя из состава участников сделки - участвует ли Минимущество (если это федеральная собственность), или местные органы (если усадьба находится в региональном ведении).

Помимо арендного договора государство заключает с арендатором охранное соглашение. Однако строка об ответственности арендатора перед государством, оказывается, не настолько сильна, чтобы ее нельзя было обойти или просто проигнорировать. Депутат образца 1996 г., фармацевт Владимир Брынцалов стал в свое время арендатором усадебного комплекса "Никольское-Урюпино", что в Красногорском районе Московской области. В первый же год он обязался провести противоаварийные работы, а затем - полную реставрацию зданий и реконструкцию парка. Однако обширный земельный участок, окружающий постройки, Брынцалову заполучить не удалось, после чего он заявил, что делать ничего не будет, пока не станет здесь полным хозяином. Пока суд расторгал арендный договор по иску Минкультуры, хозяин усадьбы добился понижения ее статуса. Если г-ну Брынцалову удалось удержать усадьбу с федеральным статусом, то сейчас, когда она находится в ведении местных властей, сделать это будет еще проще.

"Некоммерческие" риэлторы

Так или иначе, интерес к историческим усадьбам год от года растет, формируя новый сегмент рынка недвижимости, где действуют не только государственные игроки, но и альтернативные. Так, в Москве существует некоммерческий фонд "Возрождение русской усадьбы", проявляющий с начала этого года явную активность и вполне объяснимый интерес к Подмосковью.

Формально декларируемая политика фонда - проведение исследовательской и просветительской работы по усадьбам Центральной России. На практике же этот фонд выполняет функции специализированного риэлторского агентства, удовлетворяющего пожелания клиентов, интересующихся усадьбами. Как рассказал "Фокусу" президент фонда Михаил Ятковский, его организация "работает на системе многосторонних договоров, заключенных с местными фондами по управлению имуществом, комитетами по культуре и госорганами по охране памятников" и владеет не фрагментарной, а полной информацией об имущественно-правовом статусе усадеб, обременениях и статусе земельных участков вокруг.

Кстати, с земельными участками при усадьбах ситуация получилась занятная. По словам одного из представителей фонда, если арендатор не "тянет" землю по финансовым соображениям, то так даже проще договариваться с земельными комитетами, нежели когда просишь большие участки. Конечно, если будущему арендатору нужна территория усадьбы в полном объеме, то ее начинают освобождать от "самовольщиков", обосновавшихся там со своим магазинами, складами и огородами. В Управлении по охране памятников Комитета по культуре правительства Московской области, напротив, заявили - земля, входящая в зону усадьбы, не может быть отделена от нее или урезана. Кто именно прав, можно проверить, пройдя процедуру оформления.

"Если в усадьбе не сохранился дом, оформление упрощается; к новоделу требования куда проще, чем к старой постройке, - говорит вице-президент фонда Виссарион Алявдин. - Конечно, в каких-то случаях, например, когда бывший дом представлял особенную ценность, новый должен сохранить его облик, в каких-то случаях - вписываться в общий стиль усадьбы, ее оставшихся построек".

Примороженная приватизация

Хотя фонд называет себя некоммерческой организацией просветительского толка, но берет на себя больше, чем просто посреднические функции в отношениях между арендодателем и арендатором. Он, как оказалось, проводит не только просветительскую работу, но занимается, по словам его руководства, практической работой "по подготовке усадьбы к приватизационным процедурам: подготовкой документов, согласованием в органах охраны памятников и культуры, определением границ земельных участков, освобождением от обременений". Фонд не имеет в собственности каких-либо усадебных комплексов для распоряжения ими, хотя в будущем явно рассчитывает на это. И если исходить из того, что сейчас он ведет для своих клиентов несколько проектов федерального уровня, фонд обладает хорошими связями с чиновниками, вероятно, более зависящими не от подписанных многосторонних договоров, а от личных контактов.

В Управлении по охране памятников Комитета по культуре Московской области, куда "Фокус" обратился с просьбой разъяснить процедуру приватизации, вашего корреспондента встретили словами: "Согласно закону "Об объектах культурного наследия", принятому в июне 2002 г., приватизация усадеб приостановлена и заниматься ею пока нельзя". То же самое подтвердили и в Фонде имущества Mосковской области.

Процесс приватизации усадебных комплексов в принципе регламентируется сразу двумя федеральными законами: "Об охране объектов исторического наследия (памятников истории и культуры)" и "О приватизации". Первый из них запрещает приватизацию особо ценных памятников, признанных мировым и археологическим наследием, историко-культурных заповедников, музеев. Но большинство российских усадеб в списках объектов, являющихся мировым наследием, не значатся.

В законе "О приватизации" говорится, что при приватизации памятников истории и культуры федерального значения обязательства по их сохранению определяют федеральные органы по охране памятников. Тамара Гудима, советник министра культуры России, в интервью "Фокусу" рассказала, что для запуска механизма приватизации нужно уточнить процедуру разграничения собственности на такие объекты между центром и регионами. "Документ сейчас в работе", - сказала она. И, как видно, не обходится без борьбы за обладание памятниками, которые по новой паспортизации включают не только строения, но и значительные земельные угодья. Пока делят городские памятники и обсуждают владения Зураба Церетели на Пречистенке, которыми возмущалась Гудима, до загородных красот, вероятно, очередь дойдет не скоро.

Что касается закона "Об объектах культурного наследия", то больше всего споров, по словам Гудимы, еще на этапе разработки вызвала статья, которая должна была привлечь собственников и заставить их вкладывать деньги в почти руины. Она гласит, что если человек вкладывает средства в реставрацию, он получает право на частичную компенсацию своих затрат от государства. "Мне эта статья видится принципиально важной, а оппоненты говорят, что денег на это в бюджете не найдется", - говорит Гудима. Решение по финансовому обеспечению статьи закона нет до сих пор.

Повышенный интерес чиновников и различного рода объединений к судьбе усадебных комплексов - верный признак того, что эти объекты имеют прибыльное будущее. Скорее всего государство рассчитывает на то, что сможет управлять собственниками и арендаторами и устанавливать для них правила пользования объектами. В реальности же наиболее вероятны многочисленные повторения, с теми или иными отступлениями в деталях, сюжета с фармацевтом Брынцаловым и его усадьбой.



"Ландшафтный дизайн", 1997-2001 г.










Лучшие натяжные потолки в ОрлеНа современном отечественном рынке большой популярностью пользуются натяжные потолочные покрытия....
Размещение сантехники и освещение ванной комнаты Ванные комнаты в городских квартирах очень редко можно назвать просторными....
Насосные станции пожаротушения и снабжения водой.Насосная станция водоснабжения и пожаротушения в Санкт-Петербурге. Автоматические насосные станции. ...
рольставни, гаражные, ворота, защита, домК сожалению, меры безопасности не всегда остерегают нас от угрозы...
Блоки из арболита - легкий, недорогой и надежный строительный материалАрболит занял свою нишу в сфере малоэтажного строительства и по...