Золотые правила для коттеджа

Времена меняются, а с ними и потребительские предпочтения. Продавцам загородной недвижимости становится все труднее и труднее, потому что покупатель сегодня требует иных опций от застройщика, чем два года назад. Какое соотношение площади дома и площади участка предпочитает потребитель сегодня и что, возможно, захочет через пару лет?

Девелоперы вынуждены предугадывать будущее: на рынке вовсю командует конкуренция. Важно в деле продаж и грамотно позиционировать свой продукт. Но позиция должна быть определена раньше, еще на этапе проектирования поселка: потребитель хочет "грамотный дом", где все гармонично, в том числе и соотношение площадей.

Не хватает... закона золотой середины. Грамотный дом в современном понимании - это не значит только без нарушения норм и законов. К примеру, закона о соотношении площади дома и площади приусадебного участка пока не придумано, а без этого соотношения никак.

Не стоит забывать и о том, что в России утверждены и имеются различные нормы инсоляции. Известно по ГОСТам, как далеко должны находиться близлежащие строения, водоем, проезжая часть или автомагистраль. Когда проект дома проходит стадию привязки к участку, все эти факторы обязательно учитываются. Нормы, надо заметить, не настолько сложные, чтобы их вовремя не соблюсти. Гораздо сложнее создать грамотный генеральный план застройки, в котором учитывается расположение строений относительно сторон света и соседних домов, дорог, планировочных центров: И если этот важный процесс доверен профессиональным архитекторам, то они, как правило, умеют создать эргономичное и комфортное пространство для проживания. А если архитекторы, извините, безграмотные? А если над их разумностью довлеет мнение девелопера, которому хочется построить как можно больше домов на маленьком участке? А если...

Чем меньше, тем ближе. Еще лет семь назад в моде были огромные дома с большими участками. Но по мере развития рынка и роста цен не только площади коттеджей, но и размеры земельных участков начали уменьшаться. Лишь единицы могут себе позволить купить крупную загородную резиденцию. Но самое большое значение для плотности застройки имеет идеология и концепция всего проекта. В элитном классе по-прежнему будут проектироваться широкие улицы, просторные дома, большие приусадебные участки. Например, в некоторых поселках, расположенных в радиусе 30 км от МКАД, можно обнаружить участки размером в один гектар и более.

А вот в бизнес-классе строения гораздо плотнее прижимаются друг к другу. Плотный тип застройки очень хорошо прослеживается в крупных поселках, таких как Княжье Озеро или Риверсайд. Экспертами подмечено, что плотность застройки в поселках возрастает на менее престижных направлениях. Что касается эконом-класса, то при проектировании таких поселков много не рассуждают и руководствуются неизменным правилом: побольше домов, поменьше земли. Существуют архитектурные нормы, согласно которым соотносятся площади земельных и домовых зон. Все зависит от концепций поселков, их класса и типологий застроек. Зная досконально концепцию проекта, архитекторами проводится точный расчет в каждом конкретном случае индивидуально, под строящийся поселок.

Можно говорить о том, что на рынке "стихийно" сложились весьма условные нормы соотношений "дом - участок" и в зависимости от удаленности поселка от МКАД. По мнению экспертов, в ближнем Подмосковье на домовладение отводится 15-18 соток, в среднем - 18-20, а в дальнем - 20-22.

При этом по границам Подмосковья довольно быстро и успешно развивается такой формат, как "дальние дачи". Их владельцы не скромничают, прикупая к домам гектар-другой земли. А почему бы и нет? Земля, к примеру, в Шаховском, Лотошинском или Серпуховском районах все еще стоит недорого, а потому и используется для организации активного отдыха. В среднем Подмосковье в основном предлагаются участки площадью от 10 до 20 соток. Ближе к Москве стоимость ее повышается, поэтому в нескольких километрах от МКАД можно встретить не только лэйнхаусы с земельными делянками от 2 до 7 соток, но и коттеджи с участками до 10 соток.

Нормально, когда пропорционально. Переходя же к разговору о пропорциях между участком и пятном застройки (площадью дома), надо отметить, что здесь вступают в силу законы рынка, которые и задают "правила хорошего тона". Опытному застройщику даже напоминать не стоит, что даже по себестоимости продать маленький участок с огромным домом практически нереально. Поэтому у российских девелоперов желание выгоды уступает место здравому смыслу. Если говорить про отдельно стоящий коттедж на отдельно взятом участке, то их "золотое" соотношение должно приближаться к пропорции 1:10.

В самом деле, если в поселке предлагаются дома по 500-600 кв. м на участках в 10-15 соток, то вряд ли стоит рассчитывать на быстрые темпы продаж. Можно привести немало примеров, когда строения в поселке не соответствует размерам участков, из-за чего создается впечатление скученности огромных домов на маленькой территории. И совсем некомфортное ощущение складывается у посетителя, если при крохотных участках нет ограничений по высоте застройки.

Так что и покупателю, в свою очередь, специалисты рекомендуют заранее определиться с размерами дома и земельного участка. Здравый совет - сделать выбор в пользу земли. Оптимальными считаются пропорции, когда дом площадью до 200 кв. м устанавливается на 10-12 сотках. На 15-20 органично впишется коттедж размером в 350-400 кв. м, а дома 500-600 кв. м будут выгодно смотреться на 30 сотках. При меньших количествах земли ликвидность жилья в случае его продажи будет довольно низкой.

Хотя некоторым архитекторам приведенные стандарты покажутся небесспорными. Можно перечислить немало примеров, когда коттедж размером 350-400 кв. м, причем с цокольным этажом и мансардой, очень красиво вписывался в 12 соток. А бывало и так, что строение подобных размеров "усаживалось" на 25 сотках, и домовладение принимало вид чрезмерной загруженности.

Если на небольшом участке построен коттедж для постоянного проживания, то такой вид застройки поселка оправдан. Подобные хоромы люди воспринимают не как место для воскресного отдыха, а нечто среднее между отдельным домом и городской квартирой. А минимальное количество соток воспринимается только как дополнительный бонус к загородному жилью.

Примеры удачных продаж, когда большие дома размещаются на малых по размеру участках в сегменте de luxe, довольно нередки. Если исходить из опыта компании Villagio Estate, то наиболее востребованными являются участки площадью 20-30 соток с домами от 400 кв. м и выше, в то время как спрос на наделы в полгектара и больше заметно ограничен. Это подтверждение того факта, что большой участок земли автоматически не делает домовладение ликвидным, особенно в элитном сегменте. Но для эконом-сегмента правило золотого сечения остается одним из самых важных - и для покупателя, и для продавца.

Источник: Sob.Ru