Любая квартира может находиться как в индивидуальной собственности одного гражданина, так и в общей собственности нескольких лиц.
Существуют два правовых режима общей собственности на любое имущество, в том числе и на квартиру: общая долевая собственность и общая совместная собственность. В зависимости от этого существуют свои особенности в приобретении, владении и распоряжении недвижимостью.
Общая долевая
Этот вид собственности наиболее распространен в повседневной жизни. Если квартира находится в долевой собственности нескольких лиц, то устанавливается конкретная доля каждого собственника в праве общей собственности на всю квартиру. Например, квартира может находиться в долевой собственности трех лиц, при этом каждому из них принадлежит не вся квартира, а только ее доля. Эти доли могут быть как равными (например, у каждого по 1/3 доли квартиры), так и неравными (например, одному из собственников принадлежит 1/2 доли квартиры, а двум другим - по 1/4 доли).
Необходимо подчеркнуть, что в данном случае речь идет о юридическом делении права собственности на квартиру, а не о физическом делении самого жилища. Собственники в отношении данной квартиры имеют равные права и обязанности.
При долевой собственности следует обратить внимание на самостоятельный характер прав и обязанностей ее участников. Все расходы по содержанию общего жилья - платежи за коммунальные услуги, расходы на ремонт, уплата налогов и т. п. - каждый из участников долевой собственности несет самостоятельно и соразмерно со своей долей.
Каждый участник долевой собственности независимо от размера этой доли имеет право по своему усмотрению распоряжаться ею: продать, подарить, завещать и т. д.
Следует еще раз подчеркнуть, что в данном случае речь идет о распоряжении юридической долей общей квартиры, а не фактически имеющимися в ней комнатами, метрами. В договоре купли-продажи доли квартиры нельзя указывать, что в собственность лица переходит определенная комната такой-то площади, что соответствует данной доле, т. е. нельзя производить раздел квартиры.
При продаже доли квартиры не требуется согласия остальных долевых собственников. Однако надо иметь в виду, что они имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Поэтому продавец должен в письменной форме известить остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу. В этом извещении следует также указать ее стоимость и другие условия продажи. Если остальные участники в течение месяца не заявят о своем намерении приобрести эту долю, то продавец вправе продать ее любому лицу. Лучше всего уведомление сособственника произвести через нотариуса.
Следует отметить, что уступить или предоставить преимущественное право покупки другим лицам долевые совладельцы квартиры не могут.
Учитывая сказанное, покупателю квартирной доли перед совершением сделки следует удостовериться в том, что указанное извещение всех остальных долевых собственников состоялось фактически, и они либо отказались ее приобретать, либо не выразили согласия.
В противном случае любой участник долевой собственности, не получивший соответствующего извещения о продаже доли квартиры, может в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя доли.
Приобрести целиком всю квартиру, принадлежащую нескольким долевым собственникам, можно по частям, постепенно скупая доли каждого из собственников, или купить сразу, заключив со всеми продавцами соответствующий договор.
|
|
