Еще не так давно большинство граждан не имели права собственности на свое жилье. Но и тогда, как и сейчас, объявления "Сдам квартиру" или "Сниму квартиру" "украшали" автобусные остановки и подъезды домов. Теперь у нас многообразие форм собственности. И вопрос о том, как снять квартиру не у собственника, не теряет своей актуальности. Более того, в нем появились новые нюансы.
Поднаем: что это такое
Прежде чем рассказать о договоре поднайма жилого помещения, напомним основные положения, касающиеся договоров найма жилья. По договорам социального или коммерческого найма граждане занимают государственные (муниципальные) квартиры. Кроме того, по договору найма можно снимать квартиру, принадлежащую на праве частной собственности какому-либо лицу.
Передать квартиру внаем может только ее собственник или уполномоченное им лицо. Собственник жилья (государство или частник), сдавший свою квартиру по договору найма, именуется наймодателем. Другая сторона по договору найма - жилец квартиры - называется нанимателем.
Помимо права пользования и проживания в квартире наниматель обладает правом сдавать такое жилье в поднаем. Это означает, что наниматель квартиры может передать на определенный срок все снятое им помещение (или его часть) в пользование другому лицу - поднанимателю (ст. 685 ГК РФ).
Передавать жилье в поднаем могут как наниматели государственных (муниципальных) квартир, так и лица, снимающие квартиры у частных собственников (граждан или фирм). В соответствии с п. 1 ст. 685 ГК РФ передача квартиры в поднаем возможна только с согласия наймодателя.
Поднаниматель получает снятую жилую площадь (квартиру в целом либо ее часть) в пользование. Однако самостоятельного права пользования жилым помещением он не приобретает. Поднаниматель не обладает распорядительными жилищными правомочиями, условия пользования квартирой определяются нанимателем по его усмотрению. Последний остается ответственным перед наймодателем, в том числе за действия поднанимателя.
Важно знать, что договор поднайма жилого помещения может быть заключен только при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (п. 2 ст. 685 ГК РФ). Таким образом, сдача жилья в поднаем не допускается, если в результате вселения поднанимателя размер этой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее 12 кв. м.
За пользование квартирой (ее частью) поднаниматель обязан своевременно уплачивать нанимателю согласованную сумму (п. 3 ст. 685 ГК РФ).
Перечисленные выше правила применяются к поднайму жилья любой формы собственности. Однако процедуры поднайма государственных (муниципальных) квартир и жилья, находящегося в частной собственности, несколько отличаются.
Поднаем жилья в государственном фонде
Как уже отмечалось, наниматель государственной (муниципальной) квартиры вправе сдавать занимаемую площадь в поднаем (ст. 76 ЖК РФСФР).
Однако в этом случае передача жилой площади возможна только с согласия проживающих совместно с ним членов семьи, а также нанимателей других жилых помещений (если квартира - коммунальная). Кроме того, необходимо получить согласие наймодателя (в большинстве случаев речь идет о Дирекции единого заказчика) и согласовать с ним соответствующий договор.
По общему правилу наниматель может сдавать в поднаем только часть занимаемого им жилого помещения (квартиры). Вся квартира может быть сдана только при временном выезде нанимателя на период сохранения за ним права пользования жилым помещением (время действия охранного свидетельства - брони).
