К оформлению квартиры через куплю-продажу прибегают достаточно часто - не только совершая именно эту сделку, но и в некоторых других случаях, например при обмене квартирами. Нередко жилье покупают-продают родственники, так как это удобный способ передать право собственности на квартиру своим детям, внукам.
Сделка купли-продажи недвижимости, совершаемая между родственниками, имеет свои особенности.
Самый важный документ при совершении такой сделки - договор купли-продажи квартиры. Несмотря на то что сделка совершается между близкими людьми, к составлению договора не следует относиться формально. Условия необходимо тщательно сформулировать, так как он будет являться юридическим основанием для перехода права собственности на квартиру от одних лиц к другим и подвергнется юридической экспертизе при государственной регистрации.
Кто кому может продать жилье
Участниками данного договора являются, с одной стороны, продавец, с другой - покупатель. Продавцом квартиры может быть только ее собственник, поскольку только ему дано право распоряжаться своим имуществом. Поэтому продать можно только приватизированную либо приобретенную на других основаниях квартиру (унаследованную, полученную в дар и пр.).
Дееспособные и достигшие совершеннолетия лица подписывают договор самостоятельно, без контроля с чьей-либо стороны. Несовершеннолетние же могут совершать сделки только с участием своих законных представителей - родителей, усыновителей, опекунов или попечителей. Степень этого участия в зависимости от возраста детей различна.
Если ребенку еще не исполнилось 14 лет, то совершают сделку, т. е. подписывают договор, их законные представители. Если же уже есть 14 лет, подписывают договор они сами, но с предварительного письменного согласия своих законных представителей.
Напомним, что в любом из этих случаев на совершение сделки требуется обязательное предварительное разрешение органов опеки и попечительства, без чего она будет являться недействительной.
Особое внимание следует уделять сделке по продаже квартиры между супругами. В соответствии с Семейным законодательством супруги владеют всем имуществом, нажитым во время брака, на праве совместной собственности. Таким образом, квартира, приобретенная в период брака одним из супругов, является их общей собственностью и поэтому не может быть продана одним супругом другому.
С нотариусом или без?
Действующее законодательство предоставляет возможность заключить договор купли-продажи жилого помещения в двух формах: простой письменной, при которой договор составляется в виде документа, подписываемого всеми участниками сделки, либо нотариально удостоверенной форме, при которой договор, подписанный его участниками, удостоверяется нотариусом. Нотариальная форма в соответствии с ныне действующим законодательством не является обязательной. Любая из этих форм будет иметь одинаковую юридическую значимость и вызывать одни и те же правовые последствия - смену собственника продаваемой квартиры.
При выборе формы заключаемого договора следует иметь в виду, что обязанностью нотариуса является проверка всего комплекта необходимых для совершения сделки документов. Если эти документы не соответствуют требованиям законодательства либо завершился срок действия одного из них, то нотариус обязан приостановить совершение нотариальных действий по удостоверению сделки до устранения выявленных недостатков.
Кроме этого нотариус проверяет правильность составления договора и соответствие договорных условий действующему законодательству. В случае необходимости он может сам составить проект договора.
