архитектура и строительство

Налог с ПРОДАВЦОВ

Купля-продажа - самая распространенная сделка на рынке недвижимости. Сегодня мы поговорим о продаже, точнее, об одном из ее аспектов. Продав жилье, вы получаете не просто некую сумму денег - вы получаете доход. А с доходов надо платить налоги.

Сколько лет владеете?

В соответствии с налоговым законодательством суммы, полученные гражданами от продажи квартир, подлежат включению в их общий (совокупный) годовой доход, который представляет собой итоговую сумму всех годовых доходов, включая заработную плату, доходы от продажи своего имущества и другие доходы. Эти суммы являются объектом налогообложения, с которого и уплачивается подоходный налог.

Законодательство предоставляет вам как продавцу некоторые льготы. Определяя итоговую величину дохода, с которого необходимо заплатить налог, вы имеете право произвести из своего совокупного годового дохода так называемые "имущественные налоговые вычеты". Образовавшаяся разница и будет являться налоговой базой, с которой начисляется налог. Естественно, что чем больше сумма вычета, тем меньше остается величина налоговой базы, а значит, и сумма самого налога. Размер такого вычета зависит от срока, в течение которого продаваемая квартира находилась в вашей собственности (см. таблицу "Зависимость налогового вычета от срока владения жильем").

Если вы владели квартирой в течение 5 лет, то вычет будет равен сумме, полученной от продажи квартиры, но не превышающей в целом 1 млн руб.

Иначе говоря, если, например, стоимость продаваемой квартиры составляет 1,5 млн руб., то имущественный налоговый вычет будет составлять максимально возможную в данном случае величину - 1 млн руб. Оставшиеся после вычета 500 тыс. необходимо прибавить к сумме иных ваших годовых доходов и с полученной в результате величины заплатить налог.

Если квартира находилась в вашей собственности 5 лет и более, то имущественный налоговый вычет предоставляется в размере всей суммы, полученной от продажи квартиры, без ограничений. В рассмотренном примере такой вычет составит всю полученную от продажи квартиры сумму - 1,5 млн руб.

Если стоимость квартиры составит менее 1 млн руб., например, 800 тыс., то имущественный вычет будет равен именно этой сумме независимо от срока владения квартирой.

Следует обратить внимание, что в данном случае речь идет именно о сроке владения квартирой на праве собственности, а не о сроке проживания в ней. Так, если вы проживаете (по договору найма) в квартире 10 лет, а приватизировали данную квартиру год назад, то при ее продаже можете рассчитывать на налоговую льготу только в размере не более 1 млн руб.

Законом установлено общее правило, в соответствии с которым для целей налогообложения применяется цена, указанная в договоре. Поэтому именно сумма, установленная соглашением сторон и зафиксированная в тексте договора, а также документально подтвержденные расчеты между вами и покупателем и будут являться основанием для формирования налогооблагаемого дохода и предоставления вам имущественного налогового вычета.

Поэтому в ваших же интересах при определении в условиях договора стоимости квартиры указать ее реальную величину, а не стоимость по справке БТИ. Именно в этом случае вы получите максимально возможную налоговую льготу.

Как получить льготу?

Ваши доходы могут быть подтверждены различными документами в зависимости от того, как осуществлялся платеж.

Для того чтобы воспользоваться льготой, необходимо документально подтвердить два обстоятельства:

 во-первых, факт продажи жилья, принадлежащего вам на праве собственности;

 во-вторых, фактическое получение соответствующей денежной суммы.

Документом, подтверждающим факт продажи жилья, принадлежащего вам на праве собственности, будет являться договор купли-продажи, содержащий сведения о продавце, покупателе, а также о цене квартиры.

Документы, которые подтвердят фактическое получение соответствующей денежной суммы, являются одновременно основанием для формирования вашего совокупного налогооблагаемого дохода и основанием для предоставления имущественного налогового вычета. Такими документами могут быть:

 платежные документы, если расчеты осуществлялись через банк;

 запись в договоре купли-продажи, подтверждающая факт получения вами денежных средств;

 расписка в получении всей указанной в договоре денежной суммы или другие документы.

Возможны альтернативы

Вместо получения имущественного налогового вычета вы вправе уменьшить налогооблагаемую базу доходов на сумму фактически произведенных вами и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Такими расходами могут быть средства, затраченные на приобретение этой квартиры, ее ремонт и т. д. При этом у вас должно быть документальное подтверждение всех произведенных расходов: договор, расписка, чеки и пр.

Иначе говоря, если квартиру, купленную год назад за 1,5 млн руб., вы продаете за ту же сумму, то при наличии документов, подтверждающих расходы на покупку этой квартиры, вы вправе рассчитывать на льготу в полном размере произведенных затрат - на те же 1,5 млн независимо от срока владения квартирой.

Необходимо отметить, что если продаваемая квартира принадлежит не одному, а нескольким лицам (например, квартира, приобретенная или приватизированная на всех проживающих в ней членов семьи в общую долевую собственность), то размер имущественного налогового вычета будет распределяться на всех собственников пропорционально их долям. В случае продажи имущества, находящегося в общей совместной собственности, этот размер может быть распределен по договоренности между совладельцами продаваемой квартиры.

Порядок определения годового дохода, подлежащего налогообложению, не меняется и в случаях, когда человек продает за год не одну, а несколько квартир. Облагаться налогом будет общая сумма полученных денежных средств от реализации всех квартир, с учетом имущественного налогового вычета, предоставляемого по вышеприведенным правилам в зависимости от срока владения продаваемыми квартирами.

Следует учесть, что все приведенные правила относительно налоговых льгот, предусмотренных для продавцов квартир, не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества, если такая продажа связана с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Необходимо обратить внимание еще на одно обстоятельство. Предоставление налоговых льгот в виде имущественных налоговых вычетов - это ваше право, а не обязанность налоговых органов. Поэтому данное право на получение таких налоговых вычетов предоставляется только на основании вашего письменного заявления при подаче налоговой декларации.

Андрей САМОРЯДОВ, юрист

Газета "Квадратный метр" 10(14) от 14.03.2001

http://www.kvm.ru/

Искать в интернете: Налог с ПРОДАВЦОВ

Преимущества каменного шпонаЕсли вы планируете использовать каменный шпон в интерьере вашего дома,...
Многообразие и виды современного электрооборудованияТрудно представить себе технику, которая может работать без каких-то дополнительных...
Песчано-гравийная смесь - что известно о ней?В статье рассказывается о том, что известно о таком ...
Строительство бань под ключ недорого с гарантией качестваБаня с мансардой. Двухэтажные бани из бревна. Бани из бревна...