"Никто не может быть произвольно лишен жилища", - гласит Конституция РФ. Однако право на жилище может быть ограничено. Иногда человека можно выселить из квартиры, занимаемой по договору найма, без его согласия.
Ограничить жилищные права граждан можно только федеральным законом. Это значит, что основания для выселения не могут устанавливаться ни указами президента, ни постановлениями правительства, ни законами Москвы.
Предусмотрено два варианта выселения: с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, и без предоставления иного жилища.
Обязаны предоставить
Предоставляют иное жилье при выселении, если:
- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
- дом (жилое помещение) грозит обвалом;
- дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой;
- жилье, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта жилого дома не может быть сохранено или существенно изменится его размер. В этом случае другое жилище должно быть предоставлено до начала капитального ремонта.
И последнее. Из жилых помещений, находящихся в военных городках, могут быть выселены лица, утратившие связь с Вооруженными Силами РФ, а также те, кто живет вместе с ними.
Что значит благоустроенное
Предоставляемое жилье должно отвечать определенным требованиям.
Во-первых, оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Конкретные требования к жилым помещениям могут быть установлены нормативными актами субъектов РФ в зависимости от особенностей условий проживания. Например, в Москве в предоставляемом жилье должны быть электричество, горячая и холодная вода, центральное отопление, газовая или электрическая плита и т.д.
Если помещение недостаточно благоустроено, суд может отказать в выселении. Такие случаи судебной практики известны.
Во-вторых, жилье должно находиться в черте населенного пункта.
К тому же его размер не может быть менее занимаемого ранее. Однако если наниматель имел излишнюю площадь, то ему предоставят в размере нормы на одного человека - 18 кв. м. Иначе говоря, если вы живете в двухкомнатной квартире один, то при переселении вам могут предоставить только однокомнатную квартиру (если, конечно, вы не имели права на дополнительную площадь).
Кроме того, при переселении действует общее правило, не допускающее заселения одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, за исключением супругов.
Также при предоставлении жилья могут учитываться состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства.
Дадут, но неблагоустроенное
Отдельными положениями закона установлено, что выселение осуществляется с предоставлением "другого жилого помещения", и при этом не указывается, что это помещение должно быть благоустроенным. Сохранены только санитарные и технические требования.
Именно на таких условиях осуществляется выселение при проведении капитального ремонта дома, если ремонт не может быть произведен без выселения жильцов.
Выселить с предоставлением другого жилья (не обязательно благоустроенного) могут, если в течение шести месяцев наниматель не оплачивал жилье и коммунальные услуги. Сегодня такие случаи еще редки для нашей страны, но, в частности, в Мурманске несколько семей были выселены за неуплату.
Когда могут выселить на улицу
В отдельных случаях, установленных жилищным законодательством, выселить могут и без предоставления другого жилья.
1. Если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение или используют его не по назначению. Например, если жилое помещение используется под офис или в качестве склада какой-либо продукции.
2. Если наниматель и те, кто с ним живет, систематически нарушают правила поведения и делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.
С иском о выселении таких граждан-хулиганов может обратиться, как было отмечено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда РФ, не только сосед нарушителя порядка, но и любой житель дома, чьи права нарушаются.
3. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми признано невозможным.
4. Таким же образом выселяются лица, самоуправно занявшие жилое помещение. В соответствии с законом единственным основанием для вселения в жилое помещение является ордер. Если его нет, то вселившееся лицо будет выселено.
5. Если ордер признан недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц, выселение также неизбежно. Причем необходимо в судебном порядке доказать наличие неправомерных действий именно самих лиц, получивших ордер. Например, предоставление ими не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий. Если ордер признается недействительным по иным основаниям, к примеру, должностные лица при решении вопроса о предоставлении жилья нарушили какие-то нормы закона, граждане подлежат выселению с предоставлением другого жилья или помещения, которое они занимали ранее.
Ордер на жилое помещение может быть признан недействительным только в судебном порядке.
Порядок выселения
Как правило, выселение производится в судебном порядке. В ходе судебного разбирательства граждане имеют возможность доказать неправомерность требований о выселении и отстоять свое право на конкретное жилое помещение.
Однако в некоторых случаях законом допускается принимать решение о выселении граждан из занимаемых ими жилых помещений в административном порядке с санкции прокурора. Таких исключений два:
- выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение;
- выселение нанимателя и членов его семьи из жилых домов, грозящих обвалом.
В этих случаях возможность судебной защиты своих жилищных прав также сохраняется, выселяемые граждане могут обжаловать постановление прокурора о выселении в суде.
Исполнение судебного решения или постановления прокурора о выселении может осуществляться добровольно либо принудительно.
Принудительное исполнение судебных актов и актов других органов в Российской Федерации возлагается на службу судебных приставов-исполнителей.
При неисполнении в установленный срок исполнительного документа о выселении оно осуществляется судебным приставом принудительно. В этом случае он официально извещает должника о дне и времени принудительного выселения. Причем отсутствие жильцов не является препятствием для принудительного выселения.
Выселение производится в присутствии понятых, в необходимых случаях - при содействии органов внутренних дел с обязательной описью имущества, производимой судебным приставом-исполнителем.
Как правило, выселение осуществляется во вновь предоставляемое жилое помещение. Однако в необходимых случаях судебный пристав-исполнитель обеспечивает хранение имущества выселяемых лиц с возложением на них понесенных при этом расходов. Хранение такого имущества осуществляется в срок, не превышающий трех лет, по истечении которого указанное имущество реализуется. Средства от продажи направляются в федеральный бюджет.
В завершение процедуры принудительного выселения судебным приставом-исполнителем оформляется акт о выселении.
Post skriptum
Повторимся, все сказанное касается выселения граждан из занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда на основании договора найма жилого помещения. Однако нанимателей в Москве меньше половины, остальные - собственники.
Лишение граждан права собственности на жилые помещения регламентируется уже не жилищным, а гражданским законодательством. Конституцией РФ установлено, что "никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда", поэтому лишение права собственности на имущество возможно только по решению суда.
Основания для принудительного изъятия любого имущества, в том числе жилья, установлены законом. Такими основаниями являются: обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника, конфискация, реквизиция и др. Самым распространенным является обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника. Иначе говоря, если собственник не выполнил принятые на себя обязательства, суд может принять решение об изъятии у него имущества, за счет которого и будут возвращаться образовавшиеся долги.
Обращение взыскания на имущество может применяться при нарушении любых обязательств, например, невозврат в установленный срок суммы долга. Причем в первую очередь взыскание обращается на имущество, находящееся у кредитора в залоге, например, при ипотечном кредитовании, когда квартира собственника находится в залоге у организации, выдавшей кредит.
Андрей САМОРЯДОВ, юрист
Постановление президиума Московского городского суда от 22 февраля 1996 г.
"Решение суда по спору о выселении из жилого помещения в связи с капитальным ремонтом дома отменено ввиду нарушения требований закона" (Извлечение)
Жилищное управление "Таганское" обратилось в суд с иском к Дюдюкиным и Морейко о выселении со всеми совместно проживающими лицами из жилого помещения размером 34,81 кв. м (три комнаты четырехкомнатной квартиры) и вселении в отдельную трехкомнатную квартиру жилой площадью 44,9 кв. м. Истец сослался на то, что в связи с капитальным ремонтом и перепланировкой дома, где проживают ответчики, им была предложена квартира для постоянного пользования, но они оказались от нее.
Ответчики иск не признали.
Решением Таганского межмуниципального районного народного суда Центрального административного округа г. Москвы (оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда) иск удовлетворен.
Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение.
Президиум Московского городского суда 22 февраля 1996 г. протест удовлетворил, указав следующее.
Суд пришел к выводу о том, что иск основан на законе и должен быть удовлетворен, так как дом, где проживают ответчики, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой и отселением жильцов, а предоставленная им квартира находится в новом доме со всеми удобствами и отвечает требованиям ст. 38, 40 ЖК РСФСР. С данным выводом суда согласиться нельзя.
Согласно ст. 82 ЖК РСФСР, при производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договор найма на ремонтируемое помещение. Взамен предоставления жилого помещения на время капитального ремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия может быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение.
Из материалов дела видно, что дом, где проживают ответчики, подлежит капитальному ремонту, который не может быть произведен без отселения жильцов. Ответчикам на время капитального ремонта другая жилая площадь не предлагалась, согласия же на получение ими в постоянное пользование квартиры, в которую истец просил переселить ответчиков, они не давали. Как разъяснено в п. 2 "б" постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" (с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Пленума от 29 августа 1989 г., в редакции постановления Пленума от 21 декабря 1993 г.), суду не подведомственны споры о предоставлении нанимателю в постоянное пользование другого благоустроенного жилого помещения взамен того, которым он обеспечивается на время капитального ремонта, поскольку в указанных случаях жилое помещение может предоставляться в постоянное пользование лишь при согласии наймодателя, нанимателя и членов его семьи (ч. 5 ст. 82 ЖК РСФСР), и каждый из них не может принуждаться к этому.
В силу ст. 83 ЖК РСФСР в тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта.
Если в результате капитального ремонта жилое помещение существенно уменьшится, другое благоустроенное помещение до начала капитального ремонта должно быть предоставлено нанимателю и членам его семьи по его требованию.
Доказательств того, сохранится ли жилое помещение, занимаемое ответчиками, увеличится либо уменьшится в результате капитального ремонта, в материалах дела не имеется.
Судом не выяснялись данные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и применения надлежащего закона.
При таких данных вынесенные по делу постановления подлежат отмене, а дело - направлению в суд для нового рассмотрения.
Газета "Квадратный метр" 14(18) от 11.04.2001
http://www.kvm.ru/
