Проблема снижения стоимости строительства жилья сложна и требует комплексного решения задач в материаловедческом, проектном, строительно-технологическом. организационном и технико-экономическом направлениях. Рациональная организация строительства коттеджа с использованием метода "растущего дома" дает возможность снизить себестоимость строительства и увеличить инвестиционные возможности застройщика со средним достатком.
Оценка степени готовности коттеджей, например,в районах индивидуальной застройки г.Абакана, строительство которых было начато 10-15 лет назад, показывает, что более 30% этих объектов до настоящего времени не достроены и не заселены. При этом за счет "долгостроя" каждый застройщик, по существу, упустил возможность вложить в строительство дополнительные средства, которые он мог получить при раннем вводе в эксплуатацию коттеджа и вселении в него.
Принятый в 1998 г. закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" дает семье со средним достатком новые возможности для получения кредита и улучшения жилищных условий. Однако расчет показывает, что при варианте с залогом имеющейся городской квартиры ее оценочная стоимость будет в 2-4 раза ниже сметной стоимости строительства коттеджа. Если залоговый кредит будет составлять 70% стоимости квартиры, то этой суммы хватит застройщику лишь на возведение 1/3-1/4 части здания. При этом цель - получение дополнительной жилой площади, которая могла бы дать доход, не достигается и семья понесет убытки за счет оплаты процентов по ипотечному кредиту.
В случае поэтапного строительства снижается объем требующегося залогового кредита, снижаются доли риска банка-кредитора и застройщика и, что особенно важно, по завершении каждого этапа вводится в эксплуатацию дополнительная жилая площадь, увеличивающая финансовые возможности семьи.
Объемно-планировочные,конструктивные и инженерные решения коттеджей для возведение их методом "растущего дома" позволяют продолжать строительство после ввода в эксплуатацию части здания, возведенной на первом этапе. Возведение "растущего дома" наиболее целесообразно в районах с теплым и жарким климатом, где имеются благоприятные условия для перестройки дома. В суровых климатических условиях этот метод строительства пока еще не нашел широкого распространения, что связано с отсутствием традиций и соответствующих проектных решений,
Предварительная оценка вариантов проекта показала, что метод "растущего дома" в сравнении с методом одноэтапного строительства создает определенные сложности при разработке объемно-планировочного решения в части функционального зонирования помещений, размещения лестниц, санитарных узлов, внешнего облика здания.
Несмотря на это, в разработанном рабочем проекте коттеджа, схема которого показана на рисунке, обеспечено зонирование помещений с выделением на 1-ом этаже группы помещений дневного пребывания в составе: передней (10,9 м2), общей комнаты (23,4 м2), кухни (15,9 м2) и раздельного санитарного узла, а на втором этаже - группы спальных комнат, санитарного узла и летнего помещения (оранжереи) площадью 30,9 м2.
Благодаря наличию холлов на обоих этажах и примыкающей к ним лестничной клетки обеспечена удобная пространственная связь между жилыми, а также вспомогательными помещениями, включая подвал, гараж, погреб и оранжерею.
Принятое направление "роста" коттеджа - по горизонтали, путем пристроек. Максимальное число этапов строительства - 4. На 1-ом этапе возводится центральная часть, имеющая конструктивные решения стен, окон, дверей, крыши и других элементов, учитывающие рациональное сопряжение с соответствующими элементами дома на последующих этапах строительства. Аналогично системы инженерного обеспечения центральной части рассчитаны на подключение всех инженерных систем пристраиваемых частей здания. Затем в 2-3 этапа, без особых переделок, возводятся остальные части здания в виде пристроек к центральной части.
Возведенная на 1-омэтапе часть жилого дома представляет собой двухкомнатную квартиру с просторной передней, кухней, санузлом, подвалом и другими элементами благоустройства, за счет чего создается повышенная комфортность в сравнении с. типовой городской квартирой.
Это и предопределяет целесообразность использования метода поэтапного строительства коттеджа, так как позволяет ускорить вселение семьи сразу по окончании 1-го этапа строительства и, тем самым, создать дополнительный объем ликвидной недвижимости, способной приносить доход. Экономический анализ проекта показал, что для возведения центральной части дома требуется только 1/3 средств от полной сметной стоимости строительства.
Таким образом, реализация проекта предотвращает "замораживание" средств застройщика, сокращает срок строительства по 1-му этапу до двух-трех лет, повышает привлекательность застройщика для инвесторов, позволяет полнее использовать возможности жилищного кредитования. Расчет показал, что за счет более раннего вселения в коттедж застройщик получает также возможность продать либо сдать в аренду имеющуюся городскую квартиру и получить до полнительные средства для возведения дома в размере до 30% его полной сметной стоимости.
Кроме того, как показывают исследования, семья с учетом меняющейся в ней демографической ситуации в течение жизни меняет квартиру три-четыре раза, т.е. срок моральной амортизации жилья составляет 15-20 лет. С учетом этого возрастает привлекательность использования метода "растущего дома", позволяющего приводить жилую площадь дома в соответствие с возрастающими потребностями семьи.
Работа над проектом показала, что метод "растущего дома" может успешно применяться не только в районах с теплым и жарким климатом, но и в суровых климатических условиях Сибири.
Рассматриваемое исследование является очередным этапом системной разработки и внедрения в производство новых технологий, базирующихся на комплексном использовании вторичного сырья и отходов промышленности Республики Хакассия, что в свою очередь обеспечивает ресурсо- и энергосбережение (в самом широком смысле этих понятий) на всех стадиях- от производства строительных материалов до возведения здания и его эксплуатации. При этом на всех этапах получено существенное (кратное) снижение стоимости (себестоимости) материалов, изделий и готовой строительной продукции.
Составная часть этого комплексного исследования,направленная на использование современных методов управления недвижимостью, также эффективна и способствует существенному снижению себестоимости строительства и расширению круга потенциальных застройщиков.
Автор: В.М.Селиванов, кандидат технических наук, профессор, А.Д.Шильцина, кандидат технических наук, доцент, Ю.В.Селиванов, студент (Хакасский технический институт-филиал Красноярского государственного технического университета)
Источник: Ежемесячный научно-технический и производственный журнал "Жилищное строительство", N 3, 2001 г.
