архитектура и строительство

Право общей собственности

Любая квартира может находиться как в индивидуальной собственности одного гражданина, так и в общей собственности нескольких лиц.

Существуют два правовых режима общей собственности на любое имущество, в том числе и на квартиру: общая долевая собственность и общая совместная собственность. В зависимости от этого существуют свои особенности в приобретении, владении и распоряжении недвижимостью.

Общая долевая

Этот вид собственности наиболее распространен в повседневной жизни. Если квартира находится в долевой собственности нескольких лиц, то устанавливается конкретная доля каждого собственника в праве общей собственности на всю квартиру. Например, квартира может находиться в долевой собственности трех лиц, при этом каждому из них принадлежит не вся квартира, а только ее доля. Эти доли могут быть как равными (например, у каждого по 1/3 доли квартиры), так и неравными (например, одному из собственников принадлежит 1/2 доли квартиры, а двум другим - по 1/4 доли).

Необходимо подчеркнуть, что в данном случае речь идет о юридическом делении права собственности на квартиру, а не о физическом делении самого жилища. Собственники в отношении данной квартиры имеют равные права и обязанности.

При долевой собственности следует обратить внимание на самостоятельный характер прав и обязанностей ее участников. Все расходы по содержанию общего жилья - платежи за коммунальные услуги, расходы на ремонт, уплата налогов и т. п. - каждый из участников долевой собственности несет самостоятельно и соразмерно со своей долей.

Каждый участник долевой собственности независимо от размера этой доли имеет право по своему усмотрению распоряжаться ею: продать, подарить, завещать и т. д.

Следует еще раз подчеркнуть, что в данном случае речь идет о распоряжении юридической долей общей квартиры, а не фактически имеющимися в ней комнатами, метрами. В договоре купли-продажи доли квартиры нельзя указывать, что в собственность лица переходит определенная комната такой-то площади, что соответствует данной доле, т. е. нельзя производить раздел квартиры.

При продаже доли квартиры не требуется согласия остальных долевых собственников. Однако надо иметь в виду, что они имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Поэтому продавец должен в письменной форме известить остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу. В этом извещении следует также указать ее стоимость и другие условия продажи. Если остальные участники в течение месяца не заявят о своем намерении приобрести эту долю, то продавец вправе продать ее любому лицу. Лучше всего уведомление сособственника произвести через нотариуса.

Следует отметить, что уступить или предоставить преимущественное право покупки другим лицам долевые совладельцы квартиры не могут.

Учитывая сказанное, покупателю квартирной доли перед совершением сделки следует удостовериться в том, что указанное извещение всех остальных долевых собственников состоялось фактически, и они либо отказались ее приобретать, либо не выразили согласия.

В противном случае любой участник долевой собственности, не получивший соответствующего извещения о продаже доли квартиры, может в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя доли.

Приобрести целиком всю квартиру, принадлежащую нескольким долевым собственникам, можно по частям, постепенно скупая доли каждого из собственников, или купить сразу, заключив со всеми продавцами соответствующий договор.

Общая совместная

Еще один вид общей собственности нескольких лиц на одну квартиру - совместная собственность.

В этом случае выделение конкретных долей каждого собственника в праве общей собственности не происходит. Квартира целиком принадлежит всем собственникам одновременно.

Это означает, что права и обязанности, связанные с осуществлением права собственности на квартиру в целом, принадлежат всем собственникам.

Обязанность по содержанию общей квартиры, по уплате соответствующих налогов и т. д. в полной мере лежит одновременно на всех собственниках, а значит, и на каждом в отдельности. Причем объем этих обязанностей на доли не делится. Иначе говоря, любой из участников совместной собственности может быть привлечен к ответственности за нарушение общих обязанностей в полном объеме (например, по уплате налога), даже если свою часть платежа он уже произвел.

Распоряжаться квартирой, находящейся в совместной собственности (дарить, продавать и т. д.), независимо от количества собственников и величины самой квартиры (метража, количества комнат) можно только всей сразу, причем по взаимному согласию всех собственников. Для того чтобы сделка не состоялась, достаточно несогласия хотя бы одного из них.

Поэтому приобрести квартиру, находящуюся в совместной собственности нескольких лиц, возможно, только заключив договор купли-продажи всей квартиры со всеми собственниками одновременно.

Общая собственность супругов

Законодательство выделяет особый вид права общей собственности имущества - общее имущество супругов. В соответствии со ст. 256 Гражданского кодекса РФ и ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, совместно нажитое супругами во время брака, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено, является их общей совместной собственностью.

Поэтому, для того чтобы продать квартиру, приобретенную одним из супругов во время брака, необходимо письменное нотариально удостоверенное согласие второго супруга на отчуждение данной квартиры.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является только его собственностью и не относится к их общему имуществу. Однако имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, а значит, подлежать разделу, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. д.). Кроме того, сами супруги имеют право установить иной (отличающийся от указанного выше) правовой режим имущества каждого из супругов, заключив так называемый брачный договор. Такой договор может быть заключен между супругами как до, так и после регистрации брака.

Учет налоговых льгот

Кроме указанных обстоятельств при определении персонального состава будущих собственников квартиры также необходимо учесть положения налогового законодательства.

Действующее налоговое законодательство предоставляет покупателям жилых помещений льготу по подоходному налогу. Сущность этой льготы состоит в том, что израсходованная на приобретение жилья сумма вычитается из суммы всех годовых доходов покупателя и только с образовавшейся в результате разницы взимается подоходный налог. Итоговая максимальная величина, на которую может быть уменьшена сумма совокупного дохода, составляет 600 тыс. руб.

Данная льгота предоставляется всем лицам, которые указаны в договоре купли-продажи квартиры в качестве покупателей.

Супругам, приобретающим квартиру в общую собственность, следует обратить внимание, что для того, чтобы иметь право на указанную льготу, необходимо быть покупателем квартиры в соответствии с условиями договора. Положения ст. 256 Гражданского кодекса РФ, а также ст. 34 Семейного кодекса РФ, согласно которым общим имуществом супругов признается имущество, совместно нажитое ими во время брака, в данном случае применению не подлежат, поскольку не распространяются на налоговые отношения. Налоговая льгота предоставляется именно покупателю жилья, а не членам его семьи.

Если покупатели приобретают квартиру в общую долевую собственность, то размер такой льготы распределяется между совладельцами пропорционально в соответствии с их долей собственности. Если же жилье приобретается в общую совместную собственность, то покупателям предоставляется право самим распределить между собой размер указанной налоговой льготы, причитающейся каждому из них. Например, если квартира приобретается в общую совместную собственность трех членов семьи, а размер доходов одного из них несоизмеримо выше остальных совместных покупателей, то именно ему в соответствии с письменным заявлением всех совместных собственников может быть предоставлена вся налоговая льгота в полном размере.

Учет степени риска деятельности покупателей

Для принятия окончательного решения о количестве и персональном составе будущих собственников приобретаемого жилья следует учесть еще одно важное обстоятельство - рискованность деятельности, которую осуществляют будущие собственники. Дело в том, что именно на имущество собственника, а не его родственников может быть обращено взыскание по его долгам (а вероятность образования таких долгов возрастает, если этот собственник занимается предпринимательской или иной, связанной с риском деятельностью), именно это имущество может быть конфисковано, если будет в установленном порядке доказано совершенное им правонарушение и т. д.

Таким образом, правильный выбор состава будущих собственников, а также наиболее оптимального для вас режима общей собственности на покупаемую квартиру гарантирует отсутствие ненужных проблем и дальнейшую спокойную жизнь.

Андрей САМОРЯДОВ, юрист,

специалист по договорному праву



В судебной практике часты случаи обращения граждан с исками о признании права собственности на имущество, находящееся в общей собственности. Одно из таких дел мы предлагаем вашему вниманию.



Извлечение из определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда

от 15 октября 1998 г.

Ильин обратился в суд с иском к Остаповой о признании права собственности на половину однокомнатной квартиры, приобретенной ответчицей по договору купли-продажи от 18 октября 1994 г. Он сослался на то, что с 1991 г. проживал с Остаповой без регистрации брака единой семьей, вел общее хозяйство, квартира приобретена за счет общих средств, полученных от занятия торгово-закупочной деятельностью, оформлена на Остапову в связи с имевшимся на то время судебным спором о его праве пользования другим жилым помещением, с августа 1996 г. они совместно не проживают, его право собственности на квартиру ответчица не признала.

Сарапульский городской суд 20 ноября 1996 г. иск удовлетворил, право собственности на упомянутую квартиру признал за сторонами в равных долях.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 15 октября 1998 г., рассмотрев материалы дела, указала следующее. Право собственности Ильина на половину спорной квартиры суд первой инстанции обосновал положениями ст. 244, 245 ГК РФ, в соответствии с которыми по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Между тем положение п. 5 ст. 244 ГК РФ регулирует порядок установления долевой собственности на общее имущество, находящееся в совместной собственности. Названная квартира в такой собственности сторон не находилась.

Согласно п. 3 ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

В решении суда первой инстанции не указаны нормы закона, позволяющие признать квартиру совместной собственностью сторон, не состоявших между собой в зарегистрированном браке. В связи с этим норма материального права, устанавливающая порядок преобразования совместной собственности в долевую, судом применена неправильно. Поскольку общая собственность на данную однокомнатную квартиру могла возникнуть при поступлении этой квартиры в собственность сторон (п. 4 ст. 244 ГК РФ), суду в первую очередь следовало руководствоваться правовыми нормами, содержащимися в главе 14 ГК РФ, устанавливающей основания приобретения права собственности.

Право собственности на упомянутую однокомнатную квартиру приобрела Остапова на основании договора купли-продажи со дня государственной регистрации сделки (ст. 131, 164, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Ильин в этом договоре не назван, в связи с чем квартира могла быть признана общей собственностью лишь при доказанности, что между ним и Остаповой, указанной в договоре в качестве покупателя, была достигнута договоренность о совместной покупке квартиры и в этих целях он вкладывал свои средства в ее приобретение.

В соответствии со ст. 50 ГПК РСФСР каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Таким образом, истец, оспаривающий существующее право ответчицы на квартиру, должен был доказать условия покупки квартиры и размер своих средств, вложенных в ее приобретение, а не Остапова, из чего ошибочно исходил суд, ссылаясь на то, что ответчица не подтвердила, что имела доходы от предпринимательской деятельности.

В решении суда указанные обстоятельства не установлены, доказательства в их обоснование, как это предусмотрено ч. 4 ст. 197 ГПК РСФСР, не приведены. Совместное проживание и ведение общего хозяйства сторонами, не состоящими в браке, и наличие у истца дохода от предпринимательской деятельности само по себе не является достаточным основанием для возникновения общей собственности на квартиру.

При таком положении установленных судом обстоятельств недостаточно для удовлетворения иска Ильина.

Суд первой инстанции, допустив ошибку в применении норм материального права, упустил из виду юридически значимые обстоятельства по делу, на обсуждение их не ставил, доказательства по ним не представлялись и не исследовались. Это влечет отмену решения суда, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Сарапульский городской суд.

При новом рассмотрении дела суду следует обсудить обстоятельства, связанные с условиями приобретения квартиры, предложить истцу представить доказательства в подтверждение договоренности о покупке квартиры в общую собственность, о вложении в этих целях своих средств и их размере, дать всестороннюю оценку всем представленным доказательствам.

3(7) от 24.01.2001

url: http://www.kvm.ru/main.shtml

Искать в интернете: Право общей собственности

Одноэтажный дом. Строительство в максимально короткие сроки.Есть два типа владельцев недвижимости: одни покупают уже построенные дома...
Самое выгодное отоплениеИнфракрасное облучение известно достаточно давно, поскольку явление это целиком природное,...
Выбор марки бетона для строительства загородного домаСтроительство любого сооружения начинается с возведения фундамента, служащего его опорой. ...
Преимущества пластиковых упаковок для товаров и продуктов питанияЯ расскажу вам на примере товаров компании Торговый Дом Пластика,...
Натяжные потолки и освещениеЕсли в помещении установлены натяжные потолки, конфигурация освещения должна быть...