Законом от 20 мая 2002 года, вступившим в действие 23 мая, внесены изменения и дополнения к Закону "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Новая редакция закона содержит несколько принципиально новых положений.
Только для социального использования
Внесенными изменениями ограничена сфера применения Закона о приватизации. Теперь его действие распространяется только на приватизацию государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. Это означает, что приватизировать можно только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма в установленном порядке.
Напомним, что правом на предоставление жилого помещения по договору социального найма обладают очередники, имеющие доход менее 5 тыс. руб. в месяц на каждого члена семьи, включая детей, нетрудоспособных членов семьи и иждивенцев. Напомним также, что приватизация квартир, занимаемых по договору коммерческого найма, была прекращена еще в мае прошлого года.
Согласия соседей не нужно
Первоначально приватизация комнат в "коммуналках" вообще не допускалась. Только в ноябре 1998 года Конституционный суд РФ признал запрет на приватизацию коммунального жилья не соответствующим Конституции России.
В новой редакции Закона о приватизации данная проблема нашла свое разрешение. Во-первых, из текста закона наконец-то было исключено само положение о запрете приватизации комнат в коммуналках.
Кроме того, теперь Закон о приватизации точно определяет права жильцов приватизированных комнат (собственников) на общее имущество в коммунальной квартире. Поясним, что к общему имуществу относятся вспомогательные нежилые помещения, предназначенные для обслуживания только этой квартиры, в том числе кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санузел, иные подсобные помещения. Согласно статье 3 закона в новой редакции, собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в ней. То есть жилец, приватизировавший занимаемую комнату, автоматически становится собственником доли (части) вспомогательных помещений. При этом размер доли в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире будет пропорционален площади комнаты, принадлежащей собственнику. Однако собственники приватизированных жилых помещений в коммунальной квартире вправе по общему согласию установить иной способ определения размера долей в общей собственности. Например, они могут договориться, что все собственники владеют общими помещениями в равных долях независимо от размера принадлежащих им комнат.
В новой редакции Закона о приватизации закреплено еще одно принципиально важное положение. Отныне при отчуждении (продаже, дарении, мене) приватизированной комнаты в коммуналке вместе с этой комнатой отчуждается и доля в общем имуществе (общих помещениях квартиры). Эта доля не может быть продана отдельно от комнаты, и наоборот.
Данное нововведение имеет очень важное практическое значение. До внесения изменений в Закон о приватизации оставался спорным вопрос о необходимости получения собственником комнаты согласия остальных жильцов коммунальной квартиры на продажу принадлежащей ему комнаты. Кроме того, было неясно, обладают ли соседи по коммунальной квартире преимущественным правом покупки продаваемой комнаты. Новая редакция Закона о приватизации позволяет утверждать, что собственник комнаты в квартире коммунального заселения может свободно отчуждать принадлежащее ему жилое помещение любым лицам. При этом ему не нужно извещать о своем решении владельцев остальных комнат и тем более получать их согласие.
Новая редакция Закона о приватизации не только определяет режим собственности на общее имущество в коммунальных квартирах, но и устанавливает размер расходов на его обслуживание. Согласно ст. 22 Закона о приватизации, собственники приватизированных жилых помещений в коммунальных квартирах оплачивают расходы, связанные с обслуживанием и ремонтом мест общего пользования коммунальных квартир и общего имущества в многоквартирном жилом доме, на равных условиях с нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования.
Узаконенная деприватизация
Вопрос о возможности отказа от приватизации беспокоил многих граждан с момента принятия Закона о приватизации в 1991 году. Однако до сегодняшнего момента лиц, желающих по тем или иным причинам деприватизировать квартиру, ожидали большие трудности. Ранее не существовало специального порядка отказа от права собственности на приватизированное жилье. По общим правилам о сделках деприватизировать квартиру можно было лишь двумя способами. Во-первых, теоретически можно было расторгнуть договор о передаче жилья в собственность по соглашению сторон такого договора. Однако данная практика на получила распространения. Во-вторых, если приватизация была осуществлена с нарушениями закона, то при наличии достаточных оснований ее можно было признать недействительной в судебном порядке.
Согласно новой норме, внесенной в Закон о приватизации, граждане, приватизировавшие жилые помещения, вправе передать их в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица в свою очередь обязаны принять жилье в собственность государства или муниципалитета. С бывшим собственником при этом заключается договор социального найма. То есть жильцы квартиры возвращаются в положение, существовавшее до приватизации.
Важно учитывать, что правом на возврат жилья государству и заключение договора социального найма обладают только те граждане, для которых приватизированное жилье является единственным местом постоянного проживания.
Кроме того, передать в государственную (муниципальную) собственность можно только жилье, свободное от каких-либо обязательств. Это означает, что, если приватизированная квартира заложена, находится под арестом или иными запретами, государство обратно ее не примет.
Приведен в соответствие
Так как Закон о приватизации был принят еще в 1991 году, полномочия по передаче жилья в собственность, а также по регулированию некоторых аспектов приватизации возлагались на советы народных депутатов. Указанные институты давно прекратили свое существование, а необходимые изменения внесены в закон только сейчас.
Согласно статье 6 Закона о приватизации в новой редакции, передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется: органами государственной власти, органами местного самоуправления, уполномоченными собственниками указанных жилых помещений, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
Контроль за техническим состоянием и своевременным ремонтом приватизированного жилищного фонда должны осуществлять органы местного самоуправления и органы государственной жилищной инспекции.
Евгения ИОНОВА, юрист
Федеральный закон от 20 мая 2002 г. ? 55-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Извлечения)
Статья 1. Внести в Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 года ? 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [...] следующие изменения и дополнения:
1. В преамбуле:
после слов "государственного и муниципального жилищного фонда" дополнить словами "социального использования"; слово "жилье" в соответствующем падеже заменить словом "жилище" в соответствующем падеже.
4. В статье 3:
дополнить новой частью пятой следующего содержания:
"Собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.";
дополнить частями следующего содержания:
"Доля собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна доле площади принадлежащего ему жилого помещения в коммунальной квартире, если соглашением всех собственников приватизированных жилых помещений в коммунальной квартире не установлено иное.
Доля каждого собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику".
5. В статье 4:
в части первой слова "коммунальных квартирах" исключить; часть вторую после слов "в оперативное управление которых передан жилищный фонд" дополнить словами "с согласия собственников"; слова "полного" и "коммунальных квартир" исключить.
7. Статью 6 изложить в следующей редакции:
"Статья 6. Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд".
11. Дополнить статьей 9.1 следующего содержания:
"Статья 9.1. Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации".
19. Статью 22 дополнить частью третьей следующего содержания:
"Собственники приватизированных жилых помещений в коммунальных квартирах оплачивают на равных условиях с нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования расходы, связанные с обслуживанием и ремонтом мест общего пользования коммунальных квартир и общего имущества в многоквартирном жилом доме".
20. Статью 23 изложить в следующей редакции:
"Статья 23. Собственники жилых помещений вправе самостоятельно определять организации для обслуживания этих помещений (государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы и иные хозяйствующие субъекты независимо от организационно-правовых форм)".
Статья 4. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" (в старой редакции)
Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений, коммунальных квартир и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.
25(79) от 19.06.2002
url: http://www.kvm.ru
