Любой заказчик хочет, чтобы его будущая загородная резиденция была построена за минимальный срок, минимальные средства и в полном соответствии с его мечтами, которые порой противоречат строительным нормам, всем канонам архитектуры и здравому смыслу. Современный архитектурный облик Подмосковья уже изуродован нелепыми башнями и башенками, рожденными фантазией заказчиков-непрофессионалов и воплощенными в камне и бетоне некомпетентными строителями.
Профессионалы строительного рынка московского региона считают: пришло время сделать коттеджное строительство в Подмосковье цивилизованным, ввести его в такие же жесткие нормативные рамки, в каких существует сегодня строительная индустрия в пределах городской черты. Это пойдет на пользу всем. Заказчик получит качественное, комфортабельное, функциональное жилье, построенное по всем правилам, строителям не придется тратить время на доказательство того, что "так никто не строит", а подмосковный ландшафт перестанет страдать от бурных архитектурных фантазий застройщиков, мечтающих выделиться любой ценой.
Все по порядку
Основным документом, регулирующим частное строительство в Подмосковье, является закон "Об организации строительства (реконструкции) объектов недвижимости, осуществляемого физическими лицами на территории Московской области". В этом правовом акте, принятом правительством Московской области, устанавливается порядок организации строительства (реконструкции) индивидуальных жилых, дачных, садовых домов и хозяйственных построек.
Все мероприятия по созданию собственного загородного дома можно разделить на 5 основных этапов.
Выбор места и приобретение земельного участка.
Подготовка к строительству.
Строительство.
Окончание строительства.
Государственная регистрация нового объекта недвижимости.
Каждый из этапов регламентируется определенными законами и подзаконными актами - общероссийскими или территориальными. Чтобы избежать нервотрепки, волокиты и простоев в строительстве, лучше заранее знать, где и какие бумаги нужно оформить, какие разрешения и у кого получить.
Разрешительная документация, которая потребуется на разных этапах строительства
Этап строительства
Документ
Кем выдается или с кем согласовывается
Каким законодательным актом регламентируется
Приобретение участка
Свидетельство о государственной регистрации прав на земельный участок
Регистрационная палата
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним" ?122-ФЗ от 21.07.97.
Подготовка к строительству
Топографо-геодезические изыскания, вынос и закрепление границ участка на местности (Акт о выполненных работах)
Местные органы архитектуры и градостроительства, комитет по земельным ресурсам и землеустройству или другая организация, имеющая лицензию на проведение указанных работ
"Правила застройки городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, других поселений и рекреационных комплексов Московской области". ? 9/96-ОЗ. (ред. Закона МО от 30.09.97 ? 45/97-ОЗ).
Проект (архитектурное и планировочное решение) объекта строительства
Составляется:
Проектной организацией.
Согласовывается:
- с Госархстройнадзором МО через местный орган архитектуры и градостроительства;
- с органами по охране памятников истории, культуры и архитектуры (при размещении в охранных зонах или зонах регулирования застройки);
- с СЭС
"Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для индивидуального малоэтажного строительства в МО".
(ТСН ПМС-97 МО, утвержденных постановлением Правительства МО от 30.03.98. ? 28/9)
Генеральный план застройки земельного участка М 1:500 с разбивкой осей строений
БТИ муниципального образования
Разрешение главы муниципального образования на строительство объекта недвижимости;
Администрация муниципального образования
Строительно-монтажные работы
Договор подряда с приложениями
Заключается между застройщиком и генеральным подрядчиком
Закон МО "Об организации строительства (реконструкции) объектов недвижимости, осуществляемого физическими лицами на территории Московской области" ?19.99-ОЗ от 15.04.99.
Окончание строительства
1. Заключение о выполнении технических условий, предусмотренных проектом строительства объекта;
2. Заключение органов Госархстройнадзора МО о готовности законченного строительством объекта недвижимости и соответствии его утвержденной проектной документации
Госархстройнадзор МО через уполномоченный орган архитектуры и градостроительства муниципального образования
Паспорт технической инвентаризации на законченный строительством объект недвижимости
Бюро технической инвентаризации (БТИ) района
Акт приемки законченного строительством объекта недвижимости
Приемочная комиссия, назначаемая главой муниципального образования
Постановление главы муниципального образования
Администрация муниципального образования
Государственная регистрация объекта недвижимости
Регистрационное свидетельство
Регистрационная палата
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним" ?122-ФЗ от 21.07.97.
Акт приемочной комиссии и Постановление главы муниципального образования являются документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости. Эти документы необходимо представить в Регистрационную палату, чтобы зарегистрировать построенный дом.
По закону плата за осуществление контроля при строительстве (реконструкции) объекта недвижимости и работу приемочной комиссии не взимается.
Необходимо иметь в виду, что вся разрешительная документация на строительство действительна только в течение двух лет. Если за это время вы не приступили к строительству, то придется оформлять продление ее действия еще на два года. Если же и в течение следующих двух лет строительство не началось, придется все оформлять заново.
Проект по всем правилам
Стоимость проектных работ, как правило, не превышает 5% от стоимости всего строительства, а экономия на этом этапе в будущем приведет к значительно более высоким затратам.
Часто проекты делаются так. Заказчик берет лист бумаги, рисует: здесь у меня будет спальня, здесь гостиная, здесь детская, ванная комната, туалет, гараж, погреб, сауна, ну и так далее. Дальше этот листочек передается прорабу, который набирает бригаду рабочих, и начинается строительство. Даже самый талантливый прораб ничего хорошего по такому проекту построить не сможет. То, что нарисовал на листочке заказчик, - это не проект, а всего лишь схема, план. И с этим планом нужно идти не к строителям, а в проектную организацию.
Хороший проект содержит не один, а не менее сотни листов, и создавать его должны в проектной организации, где есть специалисты самого разного профиля: по санитарно-техническим сооружениям, канализации, вентиляции, электро- и теплоснабжению и т.д. Если проект кем-либо из них не проработан, а строительство уже началось, затраты заказчика неизбежно возрастут. К тому же такая стройка растянется на неопределенное время.
Специалисты рекомендуют
Строительство можно начинать только после того, как полностью готов и утвержден проект всего сооружения.
Проекты фундамента, стен, кровли, инженерных сооружений должны разрабатываться и взаимоувязываться одновременно.
Если начать проектировать стены после того, как построен фундамент, то часть уже выполненных фундаментных работ придется переделать, а это - дополнительные затраты.
Если сначала возвести стены, а потом взяться за проектирование инженерных коммуникаций, то придется сделать огромное количество лишних технологических отверстий в уже готовых стенах, а это - дополнительные затраты и снижение качества строительства.
Конструкция кровли должна соответствовать конструкции стен, а не только архитектурным фантазиям заказчика. Если возвести фундамент и стены, а затем взяться за проект кровли, то может оказаться, что для нее не найдется достаточной опоры. А это приведет к усложнению конструкции и, опять же, к дополнительным затратам заказчика.
Если построить дом, не продумав вентиляцию всех помещений, то такой дом придется перестроить почти полностью. А это - очень большие дополнительные затраты! Этот список можно продолжать.
Вывод один: сначала - проект, потом - строительство.
Итак, грамотный, полный и подробный проект - это тот теоретический фундамент, на основе которого будет возводиться ваш дом. Создать его по всем правилам под силу только специалистам профессиональной проектной организации.
Подрядчик "с" гарантией и "без"
Подыскивать подрядчика, которому вы доверите строительство дома, можно начинать сразу же, как только решение строиться стало для вас окончательным и бесповоротным. Тем более что некоторые подрядные фирмы имеют в своем составе и проектное подразделение. Но вполне допустим и вариант, когда вы заказываете проект одной организации, а строительство доверяете другой. У такого подхода даже есть некоторое преимущество: автор проекта независим от подрядчика.
При выборе подрядчика возможны следующие альтернативы: "вольные бригады", которые мигрируют по России в поисках какой-нибудь работы (чаще всего представители ближнего зарубежья); прораб (отличный мужик!), который соберет временную бригаду специально для строительства вашего дома; строительные фирмы с лицензией, опытом и гарантией качества выполнения всех работ в соответствии с Договором подряда.
Принимая решения в пользу того или иного варианта, следует иметь в виду, что, в соответствии с Законом "Об организации строительства (реконструкции) объектов недвижимости, осуществляемого физическими лицами на территории МО",
"ответственность за последствия несоблюдения строительных норм и правил при ведении строительно-монтажных работ, использование некачественных строительных материалов, изделий и конструкций, отступление от утвержденной проектной документации несет индивидуальный застройщик, если иное не предусмотрено договорами".
Заключив правильный Договор подряда с надежным подрядчиком, застройщик получает возможность переложить "груз ответственности" за качество и последствия строительства на плечи профессионалов.
Профессиональные строители при выполнении всех работ должны руководствоваться законодательно установленными нормами, приведенными в таблице. "Вольные бригады" об этих нормах, скорее всего, не имеют понятия и никакой ответственности за свой труд не несут.
Нормы, которые должны соблюдаться при производстве строительных работ в Московской области
Шифр документа
Кто утвердил
Наименование документа
МДС 81-1.99
Постановление Госстроя РФ ?31
Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории РФ
ТСН ВиВ 97 МО
Губернатор Московской обл.
Территориальные строительные нормы систем водоснабжения и водоотведения районов жилой малоэтажной застройки Московской обл.
ТСН ПЗиСР-97 МО
Минмособлстрой
Правила организации и производства земляных работ на территории Московской области
ТСН МФ-97 МО
Минмособлстрой
Проектирование, расчет и устройство мелкозаглубленных фундаментов малоэтажных жилых зданий в Московской области.
ТСН КР-97 МО
Правительство Московской области
Кровли. Технические требования и правила приемки
Свод правил к ТСН КР-97 МО
Правительство Московской области
Проектирование и строительство кровель
ТСН ЛК-98 МО
Минмособлстрой
Требования, предъявляемые к лакокрасочным материалам и покрытиям на их основе, применяемым в строительстве Московской области.
ТСН ЭО-98 МО
Минмособлстрой
Территориальные строительные нормы по энергообеспечению новых и реконструируемых зданий и сооружений с использованием автономных и централизованных систем теплоснабжения.
ТСН ЭК-97 МО
Минмособлстрой
Технические правила и нормы строительства, эксплуатации и контроля работы сооружений систем водоотведения объектов малоэтажной застройки на территории Московской области.
ТСН МУ-97 МО
Минмособлстрой
Методические указания (регламент) по сертификации водоочистного оборудования индивидуального (бытового) и коллективного пользования систем водоснабжения и водоотведения на территории Московской области
Договор подряда по всем правилам
В основе отношений между заказчиком и подрядчиком лежит Договор подряда.
Договор подряда - это равноправный договор уважающих друг друга партнеров, у которых одна цель - построить современный комфортабельный дом. Он должен быть составлен таким образом, чтобы соблюсти законные интересы и дать алгоритм действий для обеих сторон практически в любой ситуации, которая может возникнуть во время строительства. В этом договоре должны быть предусмотрены и прописаны процедуры цивилизованного решения любых проблем, в том числе и на случай расторжения договора одной из сторон. Прийти к консенсусу заказчик и подрядчик могут, только если в основе их отношений лежит Договор подряда с взаимными жесткими штрафными санкциями и заранее оговоренными условиями привлечения к строительству третьих лиц или организаций. В противном случае подрядчик не сможет взять на себя ответственность за качество готового строительного объекта.
Специалисты рекомендуют
Неотъемлемой частью Договора подряда должны стать следующие документы, которые оформляются в качестве приложений к Договору подряда.
Проектная документация.
Перечень выполняемых работ.
Сметный расчет.
График выполнения и финансирования работ.
Перечень Актов освидетельствования скрытых работ.
Перечень исполнительной и другой документации, передаваемой подрядчиком заказчику при сдаче выполненных работ.
Условия привлечения к участию в строительстве третьих лиц.
Смета не "на глазок"
У каждого подрядчика свой подход к составлению сметы. Главное, чтобы сметные расчеты были "прозрачными" и чтобы заказчик понимал, за что он платит, а окончательная сумма не отличалась в несколько раз от той, которая была указана в первоначальной смете. Только в этом случае стороны могут быть уверены, что строительные работы будут финансироваться заказчиком и выполняться подрядчиком в установленные Договором подряда сроки, и в процессе строительства между ними не возникнет недопонимания.
Для этого сметный расчет должен быть очень подробным, максимально детализированным, содержать точные, а не приблизительные цифры, включать в себя абсолютно все затраты по выполнению Договора подряда на строительство.
Разумеется, что сделать это можно лишь в том случае, если у заказчика к этому времени уже готов проект, созданный по всем правилам, о которых мы написали выше.
При составлении сметы рекомендуется использовать Методические указания МДС 81-1.99 по определению стоимости строительной продукции на территории РФ (Постановление Госстроя РФ ? 31 от 26.04.99).
Специалисты рекомендуют
Составление "Сметного расчета" состоит из следующих этапов.
Анализ представленного заказчиком проекта, предложения по улучшению отдельных проектных решений.
Составление подробного "Перечня выполняемых работ".
Расчет объемов выполняемых работ.
Составление полного перечня материалов.
В перечне желательно указывать наименование материала, торговую марку и (или) производителя, расчетные потребности с учетом норм расхода и полную стоимость материала на момент составления сметы, а также виды работ, в которых этот материал используется.
В последней графе закладываются неучтенные и непредвиденные работы и расходы, которые могут возникнуть по ходу строительства.
На основе этих документов и составляется Сметный расчет.
Таким образом, с заказчиком заранее согласовывается номенклатура материалов, которые будут использоваться в строительстве его дома, что очень важно.
В процессе обсуждения Сметный расчет может оптимизироваться, в том числе и за счет изменения отдельных проектных решений.
Список работ, который приводится ниже, поможет ничего не забыть при составлении сметы. В нем есть пункты обязательные (топографическая съемка, земельные работы и т.д.) и факультативные (видеонаблюдение, встроенный пылесос, бассейн и т.п.).
Виды работ
(этапы строительства)
Топографическая съемка участка, вынос и закрепление границ на местности.
Подготовка строительной площадки (снос, расчистка, создание временных подъездных дорог, подведение воды и электричества, возможный перенос сетей и т.д.)
Строительство фундамента дома:
земляные работы;
основание, стены, перекрытия и т.д.;
дренаж, гидроизоляция, утепление фундамента, создание световых приямков подвальных окон;
вывод и подключение инженерных коммуникаций;
оборудование внутреннего бассейна.
Кладка стен, устройство перекрытий.
Устройство крыши.
Устройство окон и наружных дверей (гаражных ворот, защитных рольставен, решеток).
Внутренние инженерные сети:
дымоходы (котла, камина);
приточная и вытяжная вентиляция (включая систему поддержания влажности воздуха);
обвязка котельной (котел, бойлер, ГВС-система управления отоплением дома и обеспечением горячей и холодной водой);
отопление дома, "теплый пол";
внутренний водопровод, система очистки воды;
внутренняя канализация;
внутренние электрические сети, телефон TV, Интернет, домофон, контур заземления; аварийные (автономные) источники электропитания;
кондиционирование, климатическая система и т.п.;
антиоблединительные системы кровли, открытых балконов, террас, крылец т.п.;
система защиты отопления и водопровода от замерзания;
системы безопасности (пожарная, охранная сигнализация, видеонаблюдение);
остальное (встроенный пылесос, домашний кинотеатр, инженерное оборудование бассейна и т.д.).
Внешние инженерные сети:
контур заземления;
молниезащита;
отвод воды из дренажного колодца;
подключение к внешним сетям (электричество, вода, канализация, газ);
подведение инженерных магистралей к другим строениям на участке;
устройство полива участка;
освещение участка, подсветка дома;
домофон, электроприводы калитки и ворот;
установка антенн.
Внутренняя штукатурка стен.
Устройство стяжек, включая гидроизоляцию санузлов.
Оборудование и чистовая отделка внутренних помещений (устройство и отделка внутренней лестницы; установка и отделка камина; установка и отделка внутренних дверей; отделка внутреннего бассейна; устройство сауны и др.)
Установка розеток, выключателей, осветительных приборов.
Установка сантехники.
Утепление и отделка фасадов:
установка осветительных приборов на фасаде.
Отделка и обустройство крылец и входных лестниц.
Устройство отмостки.
Устройство отвода воды от водосточных труб; дренаж отмостки и всего участка.
Благоустройство участка (дорожки; въездные площадки; подпорные стенки; пандусы; антиобледенительные системы; устройство ландшафта и озеленение и др.).
Строительство забора, ворот, калитки.
Обустройство придорожного лотка (ливневки).
Строительство других сооружений на участке: (гараж; баня; беседки; детская площадка; теплицы; бассейн и др.).
Все расчеты по смете, согласования по перечню и объему работ и используемым материалам должны проводиться до начала строительства. Тогда заказчик сможет заранее выборочно или полностью проверить расчеты подрядчика и во время строительства его уже не будут мучить неприятные мысли о "приписках" и непредвиденных тратах.
И, наконец, когда создан и утвержден проект, собраны все необходимые разрешительные документы, найден надежный и профессиональный подрядчик, утверждена детальная смета строительства, подписан договор подряда со всеми приложениями, проектная документация передана подрядчику, когда выполнены все эти процедуры, можно смело переходить к строительству ВАШЕГО ДОМА, которое также нужно вести ПО ВСЕМ ПРАВИЛАМ.
