архитектура и строительство

ДЕТИ в сделке (Особенности совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетних)

При совершении любых сделок с жилыми помещениями важно определить круг участников таких сделок. Ими могут быть любые лица, в том числе и несовершеннолетние. Однако порядок совершения таких сделок имеет ряд существенных особенностей. Если их своевременно не учесть, то заключенный договор с участием несовершеннолетнего в последующем может быть признан недействительным.

Чтобы не признали недействительной...

Согласно российскому законодательству, совершеннолетие наступает с 18 лет. В некоторых случаях предусматривается приобретение права полной дееспособности до достижения 18 лет, при вступлении в брак либо работая по трудовому договору или с согласия родителей занимаясь предпринимательской деятельностью.

Законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:

 совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет. Сделки от его имени вправе совершать только его законные представители (родители или усыновители);

 совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей.

Кроме того, законом предусмотрено, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с разрешения органа опеки и попечительства. Поэтому продажа квартиры без указанного разрешения в соответствии с гражданским законодательством также будет являться ничтожной сделкой.

Остановимся на указанных особенностях подробнее, поскольку именно от них будет в конечном счете зависеть правомерность совершаемой сделки.

Участники сделок

Прежде всего выясним: кто является законным представителем несовершеннолетнего, т. е. чье участие необходимо в сделке. Если несовершеннолетние живут вместе с родителями в нормальной, благополучной семье, то родители и будут являться их законными представителями.

В случае:

 лишения родителей родительских прав;

 нахождения родителей в местах лишения свободы;

 наличия у родителей заболеваний, препятствующих выполнению родительских обязанностей;

 если местонахождение родителей неизвестно - орган опеки и попечительства по месту фактического нахождения ребенка обязан провести обследование условий его жизни и официально установить факт отсутствия попечения родителей.

Для максимального учета интересов несовершеннолетнего лица, защиты его прав и интересов постановлением или распоряжением главы местной администрации над ребенком в возрасте до 14 лет может быть установлена опека (для несовершеннолетних старше 14 лет устанавливается попечительство) и персонально назначен конкретный опекун (попечитель), который и будет являться представителем несовершеннолетнего при совершении им различных сделок.

Если ребенок оформляется в учреждение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его государственным опекуном. В этом случае главой районной управы принимается распоряжение, в котором закрепляются жилищные права несовершеннолетнего на жилую площадь по конкретному адресу, а также налагается запрет на совершение любых форм сделок с жилой площадью, на которой он остался зарегистрирован (прописан), без разрешения органов опеки и попечительства и государственного опекуна.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного.

Кроме того, сами опекуны и попечители, а также их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки со своими подопечными.

От имени несовершеннолетних, не достигших 14-летнего возраста, совершают сделку, т. е. подписывают договор, их законные представители. Если же несовершеннолетние уже достигли 14 лет, то подписывают договор они сами, но с предварительного письменного согласия своих законных представителей.

Если сделка с жильем, где зарегистрирован несовершеннолетний, уже была совершена, в результате чего ребенок остался без определенного места жительства и без родительского попечения, то органы опеки и попечительства обязаны обратиться в судебные органы с иском о признании сделки недействительной.

Разрешение органов опеки и попечительства

Как уже отмечалось, любая сделка с квартирой, в которой несовершеннолетние проживают либо являются собственниками, сособственниками, членами семьи собственника жилого помещения, допускается только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Требование законодательства о необходимости предварительного разрешения органов опеки и попечительства на совершение указанных сделок распространяется также на приватизированные жилые помещения, в которых несовершеннолетние временно отсутствуют или не проживают на день оформления сделки (сняты с регистрационного учета), однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником либо нанимателем права.

Оформление данного разрешения производится в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления.

В Москве функции органов опеки и попечительства выполняют районные управы.

Соответственно подобный документ подписывает глава управы или его заместитель.

При рассмотрении вопросов о разрешении на совершение таких сделок органы опеки и попечительства анализируют следующие обстоятельства:

 не произойдет ли в результате совершения сделки ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего;

 нет ли оснований полагать, что в последующем сделка будет расторгнута, признана недействительной или не исполнена по другим причинам, в результате чего будут нарушены жилищные права несовершеннолетнего.

Для анализа этих обстоятельств и принятия правильного решения органы опеки и

попечительства обычно запрашивают следующие документы:

 заявление обоих родителей либо лиц, их замещающих, с просьбой о разрешении совершения сделки;

 заявление несовершеннолетнего старше 14 лет о согласии на данную сделку;

 справки БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения;

 выписку (справку) из домовой книги с места регистрации несовершеннолетнего по месту жительства;

 разрешение ОВД на регистрацию в населенном пункте субъекта РФ в случае выезда семьи по новому адресу;

 копия справки из районной налоговой инспекции, подтверждающая отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость.

Органы опеки и попечительства могут не разрешить совершить сделку в случаях, когда происходит явное ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего. Кроме того, может быть отказано в совершении сделки, при которой производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершать сделки по залогу помещений в силу риска потери имеющегося жилья.

Предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки по продаже жилых помещений может быть выдано с условием обязательного последующего приобретения жилой площади на имя несовершеннолетнего (такое условие содержится в постановляющей части постановления или распоряжения, если в результате совершаемой сделки несовершеннолетний теряет долю собственности). В этом случае договор продажи жилого помещения обязательно должен содержать такое условие. В противном случае он может быть признан недействительным.

Копию договора после его заключения необходимо передать в органы опеки и попечительства, поскольку они обязаны контролировать соблюдение его условий.

Еще один принципиально важный момент. Если вы решили приобрести квартиру, определенные права на которую имеет в том числе несовершеннолетний, то посетить орган опеки и попечительства - районную управу - лучше самостоятельно, не доверяя это продавцам квартиры. В этом случае вы, во-первых, застрахуете себя от представления возможной подделки указанного разрешения и, во-вторых, сами убедитесь в том, кто является истинным представителем несовершеннолетнего, не лишены ли родители родительских прав и т. д. Это уменьшит риск совершаемой сделки.

Андрей САМОРЯДОВ, юрист,

специалист по договорному праву





Образец


заявления в органы опеки и попечительства

на разрешение сделки купли-продажи квартиры,

в которой проживает несовершеннолетний

Супрефекту муниципального округа ______________ административного округа г.

_______________________

от гр. _______________________ проживающего по адресу: _________

_______________________________

паспорт: _______________________



ЗАЯВЛЕНИЕ


Прошу Вас разрешить совершение сделки (купли-продажи) ___________ -комнатной квартиры по вышеуказанному адресу, общей площадью ___________ кв. м, жилой площадью ___________ кв. м, принадлежащей мне и моему несовершеннолетнему сыну ___________ года рождения, прописанному там же, на праве собственности (свидетельство о собственности на жилище ? ___________), с одновременной покупкой ___________ -комнатной квартиры по адресу: ___________, общей площадью ___________ кв. м, жилой площадью ___________ кв.

м, принадлежащей на праве собственности гр. ___________.

Согласие всех заинтересованных сторон имеется, имущественные и жилищные права и интересы несовершеннолетнего ущемлены не будут.

Обязуюсь в соответствии с установленным законодательством РФ срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки представить в орган опеки и попечительства - Управление муниципального округа ___________ г. ___________ копии договора купли-продажи.



"__"__________ _____ г.



_____________________

(подпись)



Образец


разрешения органов опеки и попечительства

на совершение сделки купли-продажи квартиры,

в которой проживает несовершеннолетний

МОСКВА

СЕВЕРНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ

УПРАВЛЕНИЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОКРУГА

"СОКОЛ"

супрефект

РАСПОРЯЖЕНИЕ _____ ? __

"О купле-продаже жилой площади

семьей Ивановых"

Рассмотрев заявление гр. ____________, проживающего по адресу:

_______________________________, о разрешении совершения сделки купли-продажи квартиры общей площадью ____________ кв. м, принадлежащей ему и его несовершеннолетнему сыну ____________, ____________ года рождения на праве собственности (свидетельство о собственности на жилье ? ____________), учитывая, что согласие всех заинтересованных лиц имеется и имущественные и жилищные права и интересы несовершеннолетнего не ущемляются,

в соответствии со ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации разрешить гр. ____________ продажу ____________ -комнатной квартиры по вышеуказанному адресу при условии одновременной покупки ____________ -комнатной квартиры у гр. ____________, проживающего по адресу: ____________, общей площадью ____________ кв. м, жилой площадью ____________ кв. м с предоставлением в установленный законодательством Российской Федерации срок в орган опеки и попечительства

____________ копий договоров купли-продажи.

Контроль за исполнением данного распоряжения возложить на главного специалиста С. С. Сидорова.



Супрефект района "Сокол"

Северного административного округа

В. В. Соколов

4(8) от 31.01.2001

http://www.kvm.ru/


Защита дома от воды. В известной поговорке говориться, что за свою жизнь человек должен...
"Мебель" для сервераВсе знают, что обычные компьютеры ставят на компьютерные столы. А...
Некоторые особенности аренды жилья в МосквеСегодня сдавать жилье без официальной регистрации договора о сдаче недвижимости...
Профессиональные отделочные работы. Оперативно и недорогоЗавершающий этап любого квартирного или офисного ремонта - это отделочные...
Красный кирпич как материал для строительства загородного домаКирпич - материал качественный и надежный. Именно поэтому до сих...