архитектура и строительство

Квартира для РОДСТВЕННИКОВ

К оформлению квартиры через куплю-продажу прибегают достаточно часто - не только совершая именно эту сделку, но и в некоторых других случаях, например при обмене квартирами. Нередко жилье покупают-продают родственники, так как это удобный способ передать право собственности на квартиру своим детям, внукам.

Сделка купли-продажи недвижимости, совершаемая между родственниками, имеет свои особенности.

Самый важный документ при совершении такой сделки - договор купли-продажи квартиры. Несмотря на то что сделка совершается между близкими людьми, к составлению договора не следует относиться формально. Условия необходимо тщательно сформулировать, так как он будет являться юридическим основанием для перехода права собственности на квартиру от одних лиц к другим и подвергнется юридической экспертизе при государственной регистрации.

Кто кому может продать жилье

Участниками данного договора являются, с одной стороны, продавец, с другой - покупатель. Продавцом квартиры может быть только ее собственник, поскольку только ему дано право распоряжаться своим имуществом. Поэтому продать можно только приватизированную либо приобретенную на других основаниях квартиру (унаследованную, полученную в дар и пр.).

Дееспособные и достигшие совершеннолетия лица подписывают договор самостоятельно, без контроля с чьей-либо стороны. Несовершеннолетние же могут совершать сделки только с участием своих законных представителей - родителей, усыновителей, опекунов или попечителей. Степень этого участия в зависимости от возраста детей различна.

Если ребенку еще не исполнилось 14 лет, то совершают сделку, т. е. подписывают договор, их законные представители. Если же уже есть 14 лет, подписывают договор они сами, но с предварительного письменного согласия своих законных представителей.

Напомним, что в любом из этих случаев на совершение сделки требуется обязательное предварительное разрешение органов опеки и попечительства, без чего она будет являться недействительной.

Особое внимание следует уделять сделке по продаже квартиры между супругами. В соответствии с Семейным законодательством супруги владеют всем имуществом, нажитым во время брака, на праве совместной собственности. Таким образом, квартира, приобретенная в период брака одним из супругов, является их общей собственностью и поэтому не может быть продана одним супругом другому.

С нотариусом или без?

Действующее законодательство предоставляет возможность заключить договор купли-продажи жилого помещения в двух формах: простой письменной, при которой договор составляется в виде документа, подписываемого всеми участниками сделки, либо нотариально удостоверенной форме, при которой договор, подписанный его участниками, удостоверяется нотариусом. Нотариальная форма в соответствии с ныне действующим законодательством не является обязательной. Любая из этих форм будет иметь одинаковую юридическую значимость и вызывать одни и те же правовые последствия - смену собственника продаваемой квартиры.

При выборе формы заключаемого договора следует иметь в виду, что обязанностью нотариуса является проверка всего комплекта необходимых для совершения сделки документов. Если эти документы не соответствуют требованиям законодательства либо завершился срок действия одного из них, то нотариус обязан приостановить совершение нотариальных действий по удостоверению сделки до устранения выявленных недостатков.

Кроме этого нотариус проверяет правильность составления договора и соответствие договорных условий действующему законодательству. В случае необходимости он может сам составить проект договора.

За нотариальное удостоверение уплачивается государственная пошлина в размере 0,5% суммы сделки, совершаемой между близкими родственниками (детьми и родителями, братьями и сестрами), или 1,5% суммы сделки, совершаемой между другими лицами.

Договор, составленный в любой из названных форм, подлежит обязательной государственной регистрации. Нотариальное удостоверение договора не заменяет его государственной регистрации. Более того, именно с момента такой регистрации договор считается заключенным и у сторон возникают соответствующие права и обязанности.

Что должно быть в договоре

Содержание договора - это не что иное, как его условия (их часто называют пунктами договора).

Из всех договорных условий законом выделяется особая группа - так называемые "существенные условия договора". Если в договоре будет отсутствовать хотя бы одно из них, он будет считаться незаключенным, а значит, у его сторон не возникнут соответствующие права и обязанности.

Существенные условия договора должны устанавливать: кто продает, кому продает, что продает и за сколько. Остановимся на этом подробнее.

Во-первых, каждый договор начинается с преамбулы, в которой должны быть указаны все участники сделки, т. е. все продавцы квартиры и все ее покупатели.

Следующим условием является предмет договора. Продавец обязуется передать указанную в договоре квартиру в собственность покупателя. Покупатель обязуется принять в собственность данную квартиру и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену).

Еще одно существенное условие - объект договора, т. е. конкретная квартира, которую продавец должен передать в собственность покупателя. Текст договора должен содержать сведения, позволяющие индивидуализировать продаваемую квартиру, т. е. однозначно установить конкретное жилое помещение, которое в соответствии с условиями договора подлежит передаче покупателю. Для этого необходимо указать адрес продаваемой квартиры, ее этаж и другие данные, необходимые для определения ее расположения в здании. Кроме того, в договоре указывается количество комнат, общая и жилая площадь и т. д.

Следующее, очень важное условие - цена продаваемой квартиры. Так как сделка совершается между родственниками, а значит, реальная денежная сумма, составляющая эту цену, покупателем скорее всего уплачиваться не будет, мы рекомендуем при определении в договоре цены квартиры, по возможности указывать реальную, близкую к рыночной величину. Это поможет избежать признания договора недействительным как мнимой или притворной сделки. При определении договорной цены, безусловно, следует учесть и положения налогового законодательства.

Кроме того, необходимо составить документ, подтверждающий факт уплаты денег (например, расписку в получении продавцом всей денежной суммы, указанной в договоре, а также передаточный акт, свидетельствующий о том, что квартира продавцом передана, а покупателем принята в пригодном для проживания состоянии). Эти документы подтвердят реальность намерений сторон совершить данную сделку.

И наконец, последнее существенное условие - остающиеся в квартире жильцы. Как правило, все прежние жильцы к моменту совершения сделки из продаваемой квартиры выписываются, т. е. никто из них не сохраняет право проживать здесь после ее продажи.

Однако при совершении сделки между родственниками кто-либо из прежних жильцов может сохранять право пожизненного проживания в проданной квартире. Это обстоятельство обязательно должно быть отражено в тексте договора.

Иные условия не относятся к числу существенных, и их отсутствие не влияет на факт заключения договора.

Налоговые льготы

Кроме указанных обстоятельств при совершении сделки купли-продажи также необходимо учесть положения налогового законодательства.

Действующее налоговое законодательство предоставляет покупателям жилых помещений льготу по подоходному налогу. Сущность этой льготы состоит в том, что израсходованная на приобретение жилья сумма вычитается из суммы всех годовых доходов покупателя и только с образовавшейся в результате разницы (если вообще что-то осталось после такого вычета) взимается подоходный налог. Итоговая максимальная величина, на которую может быть уменьшена сумма совокупного дохода, составляет 600 тыс. руб.

Так вот, при покупке квартиры у родственников покупателям такая льгота не предоставляется.

Коммунальные платежи

И еще одно обстоятельство следует учесть при совершении сделки между родственниками. Часто, купив квартиру, например, у родителей, покупатели остаются проживать (и находиться на регистрационном учете) в прежней. Следует иметь в виду, что в соответствии с Московским законодательством граждане, имеющие в собственности более одного жилого помещения, а также являющиеся собственниками жилья, в котором они не проживают (не зарегистрированы), оплачивают услуги по коммунальному и техническому обслуживанию по их фактической стоимости. Все остальные категории граждан в настоящее время оплачивают эти услуги в размере 30% их фактической стоимости. Со временем это обстоятельство потеряет свою актуальность, так как в соответствии с программой дальнейшего развития реформы жилищно-коммунального хозяйства этот процент будет постоянно увеличиваться, достигнув в 2006 году своей предельной величины - 100%.

Итак, если вы разобрались в основах законодательства о сделках с недвижимостью и чувствуете уверенность в своих силах при проверке собранных документов, а также при составлении текста договора, то можно обойтись без нотариуса и самостоятельно совершить сделку. В этом вам помогут здравый смысл и рассудительность. Если такой уверенности нет, лучше обратиться к нотариусу.

Андрей САМОРЯДОВ, юрист,

специалист по договорному праву



Образец договора купли-продажи квартиры


ДОГОВОР


______________________________________________

(место и дата заключения договора прописью)

Мы, гр. ____________, паспорт: серия ____________ ? ____________, выданный _______________, проживающий (ая) по адресу: _______________, именуемый в дальнейшем "Продавец", и гр. ______________, паспорт: серия ______________ ? _____________, выданный ______________, проживающий (ая) по адресу: ______________, именуемый в дальнейшем "Покупатель", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. "Продавец" продал, а "Покупатель" купил квартиру ? ___, находящуюся по адресу: ____________. "Продавец" сохраняет право пожизненного проживания в вышеуказанной квартире, а также принимает на себя обязательства не передавать указанную квартиру третьим лицам для пользования или проживания, не давать согласие на регистрацию в квартире кого-либо из третьих лиц без предварительного согласования с собственником квартиры, не производить переустройства или перепланировки без согласия собственника и без соблюдения требования действующего законодательства, а также обязуется выполнять все требования жилищного законодательства, касающиеся пользования вышеуказанной квартирой.

2. Указанная квартира принадлежит гр. ____________ по праву собственности, на основании ____________. Квартира состоит из _______ жилых комнат(ы), имеет общую площадь _______ кв. м, в том числе жилой площадью _____ кв. м.

3. Стоимость квартиры составляет ____________ (сумма прописью), что подтверждается справкой Территориального БТИ ? ______________ г. Москвы за ? ______________ от "___"_____________ г., бланк ? ______________.

4. Квартира продана по взаимосогласованной цене ____________ (сумма прописью), которую "Покупатель" уплачивает "Продавцу" при подписании настоящего договора.

5. До настоящего времени указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, другими сделками не обременена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

6. Квартира передается в состоянии, пригодном для проживания, необходимости в косметическом и капитальном ремонте нет. До подписания настоящего договора квартира "Покупателем" осмотрена, претензий к качеству не имеется.

7. Содержание ст. 164-165, 209, 288-290, 292, 421, 454, 456, 459-462, 469, 549-551, 554-558 Гражданского кодекса "Продавцу" и "Покупателю" известно и понятно.

8. Расходы, связанные с заключением договора и его государственной регистрацией, оплачиваются "Покупателем".

9. "Покупатель" становится собственником указанной квартиры с момента государственной регистрации настоящего договора, а также перехода права собственности на данную квартиру в Московском городском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С этого же момента "Покупатель" принимает на себя обязательства по уплате налогов на недвижимость, осуществлению расходов на эксплуатацию и ремонт квартиры, участию соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с текущим содержанием и техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.

Подписи сторон:

Продавец _______________

(подпись)

Покупатель _______________

(подпись)

Договор подлежит регистрации в _________________

______________________________________________

(наименование государственного органа)

Газета "Квадратный метр" 6(10) от 14.02.2001

http://www.kvm.ru/

Искать в интернете: Квартира для РОДСТВЕННИКОВ

Как обставить гардеробнуюГардеробная комната - это решение многих проблем размещения одежды и...
Недвижимость - что лучше: построить или снимать?Несмотря на то, что собственная недвижимость считается наиболее надежной, наша...
Холлофайбер - экологически чистый эффективный утеплитель для домаХоллофайбер чисто синтетический материал, полностью состоящий их полиэстера, при производстве...
Аренда посуточно в Екатеринбурге для абитуриентов и студентовОбычно летом поток гостей и туристов в Екатеринбург увеличивается, благодаря...
Недорогие отели и гостиницы в КиевеКиев является одним из посещаемых городов Украины. В столицу приезжают...