Проблема расселения коммунальных квартир, по всей видимости, еще долго будет актуальна для Москвы. На сегодняшний день она решается в основном покупкой-продажей отдельных комнат. Такие сделки имеют некоторые особенности.
Порядок совершения сделок с отдельными комнатами в коммунальных квартирах зависит от того, кто является собственником данных комнат: город или конкретный гражданин. Жители коммуналок могут приватизировать комнаты - действующее законодательство это позволяет. Если же они не воспользовались своим правом на приватизацию, то комнаты продолжают оставаться собственностью города.
Неприватизированные комнаты
Как уже отмечалось, собственником неприватизированных комнат в коммуналках является город. Поэтому в случае освобождения такой комнаты распоряжаться ею будет именно город. В Москве функции продавца свободных жилых помещений в квартирах коммунального заселения возложены на Департамент муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы.
Технология продажи неприватизированных комнат следующая.
После того как в управление муниципального жилья административных округов поступает информация об освобождении жилого помещения в квартире коммунального заселения, остальных жильцов этой коммунальной квартиры уведомляют об этом.
Затем выявляются претенденты на освободившуюся площадь. Следует учесть, что освободившаяся комната продается только жильцам, зарегистрированным и постоянно проживающим в этой квартире, как нанимателям, так и собственникам.
Нанимателям, прежде чем купить освободившуюся комнату соседа, сначала надо стать собственником своего жилья,
т. е. приватизировать его.
Если несколько человек претендуют на свободную жилую площадь, она может быть продана им при согласии всех нанимателей либо собственников в долевую собственность. Спорные вопросы между претендентами рассматриваются в судебном порядке.
Гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставляется приоритетное право покупки жилья.
После того как претенденты на освободившиеся комнаты определились, проверяются их жилищные условия (см. образец справки о проверке жилищных условий на стр. 59 печатной версии газеты). В принципе этот акт формален. Но при наличии нескольких желающих приобрести продаваемое жилье он может стать определяющим. Например, на освобождаемую комнату претендуют, с одной стороны, мать с двумя детьми, а с другой - одиноко проживающий мужчина. Несмотря на то что в данном случае право на покупку комнаты у всех одинаковое, преимущество будет отдано семье из трех человек.
Затем желающие купить свободное жилье в коммунальной квартире представляют в управление муниципального жилья административного округа следующие документы:
- заявление о покупке свободного жилого помещения (см. образец заявления);
- заявление на приватизацию занимаемой жилой площади (в случае, когда покупателем является наниматель);
- копию финансового лицевого счета;
- выписку из домовой книги;
- справку о проверке жилищных условий на момент покупки жилья;
- справку БТИ о стоимости свободного жилого помещения.
Указанные документы должны быть предоставлены в течение месяца со дня получения уведомления об освобождении жилого помещения. В случае пропуска указанного срока по уважительным причинам (например, болезни) он может быть продлен по решению управления муниципального жилья административного округа лишь при наличии документального подтверждения.
Последний этап покупки комнат - сама сделка. Между Департаментом муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы и физическими лицами - покупателями комнат заключается договор купли-продажи. При этом цена выкупаемых жилых помещений определяется в каждом конкретном случае Городской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве.
После чего договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации.
Комнаты собственные
Продажа собственных жилых помещений в коммунальных квартирах осуществляется иначе.
Граждане - собственники комнат или комнаты, желающие их продать, обращаются с извещением к остальным жильцам коммунальной квартиры - собственникам и нанимателям - с предложением покупки отчуждаемого помещения и доли в праве общей собственности (см. образец извещения ниже). В извещении обязательно указывается цена, за которую оно продается. Подписи всех собственников и нанимателей, отказавшихся от приобретения продаваемой площади, должны быть удостоверены нотариусом (отказ выражается в течение месяца в письменной форме на извещении или по умолчанию).
В случае согласия одного из собственников данной коммунальной квартиры на приобретение продаваемой комнаты между ним и продавцом заключается договор купли-продажи.
В случае согласия нескольких собственников на приобретение продаваемой комнаты и доли в праве общей собственности вопрос между ними решается по общему согласию или в судебном порядке.
Если желает приобрести освобождаемую площадь наниматель, то ему сначала необходимо приватизировать свое жилье. После этого он подает заявление в управление муниципального жилья о намерении приобрести продаваемую комнату. Затем он заключает с продавцом договор купли-продажи.
Если же наниматель уже когда-то использовал свое право на приватизацию, то ему следует приобретать отчуждаемую комнату одновременно с выкупом собственного жилья. Непосредственно стоимость выкупа определяет Департамент муниципального жилья и жилищной политики.
Необходимо иметь в виду, что при отказе всех собственников и нанимателей от приобретения продаваемой площади право преимущественной покупки имеет город в лице Департамента муниципального жилья и жилищной политики. Продавец должен обратиться в общественную жилищную комиссию при префекте административного округа с соответствующим заявлением. К последнему необходимо приложить следующий комплект документов:
- выписку из домовой книги;
- справку о проверке жилищных условий;
- документы, подтверждающие право собственности;
- извещение с подтверждением об уведомлении (представляются извещения всех собственников и нанимателей квартиры с отказом от покупки).
В соответствии с рекомендациями общественной жилищной комиссии при префекте управление муниципального жилья принимает решение о целесообразности покупки городом продаваемой площади. Срок рассмотрения обращений - не более одного месяца.
В случае принятия положительного решения управление муниципального жилья письменно извещает продавца о приобретении городом продаваемого помещения. Затем готовится распоряжение заместителя префекта о его покупке. После этого управление муниципального жилья в качестве покупателя отчуждаемой комнаты подписывает с продавцом договор купли-продажи.
Если же принимается отрицательное решение, то продавцу выдается справка - разрешение на совершение сделки. Только в этом случае он может продать данную комнату посторонним лицам, не проживающим в коммунальной квартире.
В том случае, если собственник изъявит желание не продать, а обменять свое жилье, то ему все равно придется руководствоваться порядком, предусмотренным для совершения сделок купли-продажи комнаты.
Андрей Саморядов, юрист,
специалист по договорному праву
В Управление муниципального жилья
________________ административного округа
ЗАЯВЛЕНИЕ Я (мы), ____________________________________________ __________________________________________________,
проживающие(ая, ий) по адресу: индекс _____________,
ул. _______, дом ? __, корп. __, стр. ? __, квартира ? __,
просим(шу) продать в _____ собственность (совместная, долевая) _____ комнаты(у) (количество, смежные, изолированные) жилой площадью _____, расположенные в коммунальной квартире по адресу: индекс _____, ул. __________, дом ? __, корп. __, стр. ? __, квартира ? __, состоящей из ___ комнат общей площадью _____ кв. м, жилой площадью _____ кв. м.
________________________
(подписи заявителей)
С заявлением граждан(ина, ки) ознакомлены, на получение свободной жилой площади в данной квартире по договору найма не претендуем, от заключения с собственником жилья договора купли-продажи на указанную жилую площадь отказываемся.
________________________
(подписи совершеннолетних
членов семей, проживающих в коммунальной квартире, граждан, имеющих в данной квартире жилые помещения в собственности)
Должностное лицо,
оформившее заявление ___________ _______________
(подпись) (Ф.И.О.)
М.П.
--------------------------------------------------------------------------------
Гражданину _______________________,
(Ф.И.О. - полностью)
проживающему(ей): город ___________,
улица _______, дом __, корп. __, кв. __,
от гр. _____________________________,
(Ф.И.О. - полностью)
проживающего(ей): город Москва,
улица ________, дом __, корп. __, кв. __.
ИЗВЕЩЕНИЕ Довожу до Вашего сведения, что я продаю принадлежащую(ие) мне на праве собственности комнату(ы) размером __ кв. м в г. Москве по ул. _________________, дом ? __, квартира ? __ за сумму (прописью) ______ руб.
Согласно ст. 7 Закона города Москвы "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения", Вы имеете право преимущественной покупки принадлежащих(ей) мне комнат(ы) и доли в праве общей собственности. Прошу Вас не позднее месяца со дня вручения Вам настоящего извещения сообщить в управление муниципального жилья административного округа о своем желании или отказе приобрести указанную площадь за вышеуказанную сумму*.
Дата вручения __ Подпись _______ (Ф.И.О. - полностью)
С извещением гр. (Ф.И.О. - полностью) _______ ознакомлены, от заключения договора купли-продажи на эту жилую площадь отказываемся.
Подписи (всех собственников)(удостоверяются нотариусом):
1. ___________________ (Ф.И.О. - полностью)
2. ___________________ (Ф.И.О. - полностью)
* Согласие нанимателей выражается письменно. Заявление подается в управление муниципального жилья административного округа с одновременной приватизацией занимаемой площади (оформление договора передачи).
В общественную жилищную комиссию при префекте ____________________ административного округа
от гражданина _____________________,
(Ф.И.О. - полностью)
проживающего по адресу: ___________
__________________________________
ЗАЯВЛЕНИЕ Сообщаю, что я продаю принадлежащую(ие) мне на праве собственности комнату(ы) размером ___ кв. м в коммунальной квартире, состоящей из ___ комнат, общей площадью ___ кв. м, жилой площадью ___ кв. м, по адресу: г. Москва, улица ______________, дом ? ___, корп. ___, квартира ? ___ по цене _________ руб.
Подпись заявителя ________ (Ф.И.О. - полностью)
Дата _________
Гр. _______________________________,
(Ф.И.О.)
проживающему по адресу: ___________
__________________________________
ИЗВЕЩЕНИЕ В соответствии с рекомендацией общественной жилищной комиссии при префекте административного округа (протокол ? ___ от ___), с целью рационального распределения жилья Департамент муниципального жилья и жилищной политики в лице управления муниципального жилья предлагает приобрести у Вас отчуждаемую жилую площадь размером _______ кв. м по адресу: ____________________________________ за сумму __________ руб.
Подпись должностного лица __________ (Ф.И.О. - полностью)
М. П.
СПРАВКА-РАЗРЕШЕНИЕ N ___ от ___ _______ ___ г.
Гр. _______________________________,
(Ф.И.О.)
проживающему по адресу: ___________
__________________________________
В соответствии с рекомендацией общественной жилищной комиссии при префекте административного округа (протокол ? ___ от ______) управление муниципального жилья _________ административного округа не возражает против отчуждения третьим лицам комнат(ы) размером ______ (и доли в праве общей собственности) в коммунальной квартире, состоящей из ___ комнат, жилой площадью ___ кв. м, общей площадью ___ кв. м по адресу: ул. ____________, д. ___, корп. ___, кв. ___.
Подпись должностного лица ________ (Ф.И.О. - полностью)
М. П.
Газета "Квадратный метр" 8(12) от 28.02.2001
http://www.kvm.ru/
