архитектура и строительство

За давностью лет...

Как правило, участников рынка недвижимости больше всего беспокоят сроки, в течение которых сделки, участниками которой они были, могут быть признаны недействительными. Такие сроки на их предъявление ограничены законом.

Что такое исковая давность

Исковой давностью называется как раз такой срок, который закон устанавливает для защиты в судебном порядке нарушенного права.

По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Общий срок исковой давности равен трем годам. Поясним на примере. Был заключен договор купли-продажи квартиры. В договоре стороны согласовали, что покупатель выплатит продавцу половину стоимости жилья сразу после подписания договора, а оставшуюся половину - через месяц после его государственной регистрации. Покупатель же не заплатил. Продавец может обратиться в суд с иском о взыскании невыплаченной по договору суммы в течение трех лет со дня, когда его право было нарушено. То есть с того дня, когда покупатель должен был произвести окончательный расчет.

Кроме общего трехгодичного срока исковой давности существуют еще и специальные сроки для отдельных видов требований (о них ниже).

Срок исковой давности не всегда течет непрерывно. Он может быть приостановлен или прерван.

Течение срока исковой давности может быть приостановлено. Согласно ст. 202 ГК РФ это происходит, если: предъявлению иска препятствовало чрезвычайное и непредотвратимое обстоятельство (непреодолимая сила). К таким обстоятельствам относятся: стихийные бедствия; нахождение истца или ответчика в составе Вооруженных Сил, приведенных в военное положение; установление Правительством РФ отсрочки исполнения определенных обязательств (мораторий); приостановление действия закона, регулирующего соответствующее правоотношение. Например, приостановится срок исковой давности для предъявления иска, связанного с исполнением договора залога квартиры, если будет приостановлено действие закона об ипотеке.

Течение срока исковой давности приостанавливается только в том случае, если перечисленные выше обстоятельства возникли и существовали в последние 6 месяцев этого срока. После того как эти обстоятельства прекратятся, течение срока исковой давности продолжается. То есть на тот промежуток времени, который был потерян вследствие вышеназванных причин, срок исковой давности не действует. При этом остающаяся часть срока удлиняется до 6 месяцев. То есть если осталось 2 месяца до истечения срока, то он увеличивается до шести.

Течение срока исковой давности может быть прервано в том случае, если лицо, чье право было нарушено, предъявит иск в установленном порядке. Он также прерывается, если должник признает свой долг (например, покупатель, не рассчитавшийся за приобретенную квартиру, добровольно выплатил продавцу часть требуемой суммы. После чего течение срока исковой давности начинается заново. Время, истекшее до перерыва, в новый срок не засчитывается. Поясним: некто на каких-либо основаниях подает иск в суд. Суд не считает эти основания достаточными для начала процесса и отклоняет иск. С этого момента начинается течение следующего срока исковой давности, во время которого этот человек имеет право подать еще один иск, если появятся причины, на основании которых он это может сделать.

А что делать, если срок исковой давности пропущен?

Во-первых, следует знать, что иск о защите нарушенного права принимается судом независимо от истечения срока исковой давности. Однако, если должник (ответчик по делу) заявит в суде о том, что срок давности истек, в удовлетворении иска будет отказано.

Во-вторых, в исключительных случаях он может быть восстановлен судом. Для этого истец должен доказать, что в последние 6 месяцев исковой давности существовали обстоятельства, при которых он не мог обратиться в суд (тяжелая болезнь, беспомощное состояние и т. п.).

Когда время еще есть

Суд может признать совершенную сделку недействительной. Напомним, что недействительная (ничтожная) сделка не влечет юридических последствий и является таковой с момента ее совершения. Применение последствий недействительности сделки означает возвращение сторон в состояние, существовавшее до ее совершения, т. е. каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное при ее совершении, а в случае невозможности возвратить приобретенное в натуре - возместить его стоимость в деньгах (подробнее об основаниях для признания договора недействительным читайте в ? 4 от 27 декабря).

Недействительной является сделка, признанная ничтожной или оспоримой. В зависимости от вида сделки будет определен и специальный срок исковой давности, который составит либо 10 лет, либо год.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ, иск о признании ничтожной сделки недействительной может быть предъявлен в течение 10 лет со дня исполнения этой сделки. Но истец должен доказать наличие оснований ничтожности сделки. Такой иск может предъявить любое заинтересованное лицо.

Приведем несколько ситуаций, когда сделка будет признана ничтожной (перечень ничтожных сделок см. ниже - ст. 168-172).

Примером сделки, не соответствующей требованиям закона или иным правовым актам (ст. 168 ГК), является продажа без согласия органов опеки и попечительства квартиры, в которой проживают несовершеннолетние.

Сделкой, совершаемой лишь для вида (мнимой сделкой), ст. 170 ГК, считается договор мены (обмен) квартир, после заключения которого стороны договора не переезжают, а остаются проживать в своих прежних квартирах.

Примером притворной сделки - ст. 170 ГК - будет являться договор купли-продажи квартиры, заключенный между родственниками. Цель - прикрыть фактически состоявшееся дарение, чтобы не платить налог на имущество, переходящее в порядке дарения.

Только в течение года

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в суд в течение одного года со дня прекращения оснований для признания сделки недействительной, например, насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Оспоримыми являются:

а) сделки, совершенные юридическим лицом в противоречии с целями его деятельности (например, создается организация с целью оказывать медицинские услуги, а на деле занимается строительством коттеджей), либо юридическим лицом, у которого нет лицензии на осуществление определенной деятельности (перечень лиц, обязанных иметь лицензию, определен Федеральным законом "О лицензировании отдельных видов деятельности" от 25.09.98 (с изменениями на 29.12.2000) ? 158-ФЗ). Оспоримым является договор подряда на строительство загородного дома, если у фирмы-подрядчика нет лицензии на осуществление строительно-монтажных работ. Указанные сделки могут признаваться недействительными, если другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать об их незаконности. Иск о признании этих сделок недействительными может быть предъявлен юридическим лицом, учредителем юридического лица либо государственным органом, контролирующим деятельность юридических лиц;

б) сделки, совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя - ст. 175 ГК. Такие сделки могут быть признаны недействительными по иску родителей, усыновителей или попечителя;

в) сделки по распоряжению имуществом, совершенные без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами - ст. 176 ГК. Эти сделки признаются недействительными по иску попечителя. Однако мелкие бытовые сделки, совершенные таким гражданином, не могут признаваться недействительными по указанному основанию;

г) сделки, совершенные гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент их совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими - ст. 177 ГК. Иск о признании этих сделок недействительными может быть предъявлен любым лицом, чьи права или охраняемые законом интересы были нарушены;

д) сделки, совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение - ст. 178 ГК. Например, гражданин заключил договор купли-продажи квартиры с целью приобрести ее в собственность. Но впоследствии оказалось, что в этой квартире живет человек, который имеет право пожизненного проживания в ней. При этом гражданин, купивший жилье и обладающий правом собственности на него, не вправе выселить вышеназванного человека;

е) сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделки, которые лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона и воспользовалась (кабальные сделки) - ст. 179 ГК. Например, гражданин, остро нуждающийся в деньгах, был вынужден продать дачный участок по невыгодной для себя цене, чем недобросовестно воспользовался покупатель. Иск о признании таких сделок недействительными может быть предъявлен потерпевшим;

ж) сделки по распоряжению общим имуществом супругов (приобретенным во время брака), совершенные одним из супругов без согласия второго (ст. 35 Семейного кодекса РФ). Требовать признания такой сделки недействительной может супруг, чье согласие не было получено.

Остается добавить, что для того, чтобы суд признал сделку недействительной, истец должен доказать существование необходимых для этого оснований.

Евгения ИОНОВА, юрист



ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ (Извлечения)


Статья 168. Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход РФ взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход РФ все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного.

При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход РФ.

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным

1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим 14 лет

1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего кодекса.

2. В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.

3. Правила настоящей статьи не распространяются на мелкие бытовые и другие сделки малолетних, которые они вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 28 настоящего кодекса.

Статья 180. Последствия недействительности части сделки

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Статья 206. Исполнение обязанности по истечении срока исковой давности

Должник или иное обязанное лицо, исполнившее обязанность по истечении срока исковой давности, не вправе требовать исполненное обратно, хотя бы в момент исполнения указанное лицо и не знало об истечении давности.

Статья 207. Применение исковой давности к дополнительным требованиям

С истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т. п.).

Статья 208. Требования, на которые исковая давность не распространяется

Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска; требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304); другие требования в случаях, установленных законом.

Газета "Квадратный метр" 9(13) от 06.03.2001

http://www.kvm.ru/

Искать в интернете: За давностью лет...

Современные тенденции в дизайне спальниМногие воспринимают ремонт в доме в качестве лишнего повода для...
ЖК YE'S - новое украшение Санкт-ПетербургаГруппа компаний 'Пионер', хорошо известная и уважаемая другими участниками рынка...
Архитектор: что нужно знать о потенциальном исполнителе проектаВ сфере профессиональных строителей уже давно бытует мнение, что ошибки...
Натяжные потолки - современный выборВыбирая современный способ отделки потолка, вы с большой долей вероятности...
Условия потребительского кредита в сбербанке?Самым популярным из всех видов кредитования на сегодняшний день является...