Поиск по сайту: Найти

Земельные наделы всегда были одним из самых выгодных вариантов вложения денежных средств. Но купить, продать или заложить в случае необходимости землю совсем не так просто, как может показаться на первый взгляд. Здесь не обойтись без помощи профессионалов, у которых есть свои методы оценки.

Прежде чем говорить про методы оценки рыночной стоимости, нужно разобраться, что же такое вообще земельный участок. Существует официально определение, согласно которому это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, расположение на местности, площадь и иные характеристики, отраженные в земельном государственном кадастре, а также в различных регистрационных правовых документах.

Сегодня любые сделки с землей в России относятся к сделкам повышенного риска, поскольку оценка стоимости земли затруднена из-за несовершенства нормативной и правовой базы, неразвитости рынка земли и собственно специфики объекта.

В настоящее время Земельный фонд РФ выделяет 7 категорий земель в зависимости от их назначения и правового режима. Это земли сельхозназначения, промышленные, поселений, лесного и водного фондов, а также территории особо охраняемые и земли запаса.

Все методы оценки стоимости земли делятся на два вида оценки: массовую кадастровую участков и рыночную конкретного участка. Цель оценки кадастровой стоимости земли - определить кадастровую стоимость всех участков в тех или иных административно-территориальных границах. Она проводится по определенным зонам и на определенную дату. Методы массовой оценки земель регламентируются действующими нормами и утвержденными законодательно способами.

Цель же единичной оценки - определить рыночную или любую другую стоимость конкретного участка земли на конкретную дату оценки. Такая оценка проводится независимыми оценщиками также в строгом соответствии с действующими нормами и методами.

Существуют определенные методы оценки, а точнее подходы и методы оценки земли. Подход может быть доходным или сравнительным, а методы оценки земли бывают нескольких видов: прямой капитализации, переноса или соотнесения, изъятия, затрат на освоение и т.д.

Метод прямой капитализации - это метод деления рентного годового дохода на ставку капитализации, после чего величина дохода собственно и превращается в стоимость земли.

Метод переноса или соотнесения основывается на принципе определения соотношения стоимости участка к стоимости возведенных на нем строений.

Есть еще метод изъятия - то есть, определение рыночной стоимости участка в виде разницы между стоимостью объекта недвижимости с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом износа. А также метод остатка для оценки земли застроенных и незастроенных участков, основанный на технологии инвестиционной группы.