Аналитика РЭУ Г.В.Плеханова: Кому и где на Руси жить хорошо?

По данным Ситуационного Центра социально-экономического развития России и регионов Российской Федерации РЭУ им.Г.В.Плеханова объемы строительства жилых домов по итогам января-июня 2015 года выросли на 24% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 27,9 млн м2. Лидером в объемах ввода жилья остается Центральный федеральный округ, вклад которого в строительство жилья по России в целом превысил 25%. Из субъектов первое место в РФ по вводу жилья принадлежит Краснодарскому краю, за которым следуют Московская область и Москва. Наиболее сильная положительная динамика в объемах ввода жилья наблюдается в Краснодарском крае и Свердловской области: в первом полугодии 2015 года было введено 2 171 и 1 718 тысяч м2 жилья соответственно.



Самое дорогое жилье, по-прежнему, располагается в Москве - 180 917 руб./м2, а самое дешевое - в Кабардино-Балкарской республике. Там средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья по итогам первого квартала 2015 г. составила 36 953 руб./м2. Почти на 5-6% стал дешевле квадратный метр жилья в Тюменской области, что связано с высокими темпами ввода нового жилья в расчете на душу населения по итогам 2014 г.

Растет количество новых квартир с улучшенной планировкой. Такое жилье занимает 40% общего количества предложения на первичном рынке.

Одно с самых перспективных направлений формирования жилищного строительства является возведение мини-городов вокруг мегаполисов. Такой формат жилого комплекса занимает как минимум 150 гектаров и способен обеспечить жильем 20-30 тысяч человек.

Несмотря на кризисные тенденции, сегодняшнее положение мало в чем повторяет ситуацию 2008 года. Девелоперы диверсифицировали свои портфели, сделав ставку на жилье комфорт-класса, тщательную оптимизацию концепций проектов и планировок квартир, а в сегменте загородной недвижимости - на малоэтажную застройку. "Движение навстречу покупателю" в сочетании с общей экономической неуверенностью привело в начале года к оживлению на рынке новостроек, однако в дальнейшем оно начало сдерживаться ростом ставок по ипотеке и повышением цен. Так средневзвешенная ставка по ипотеке к середине 2015 года превысила 13%, а процент отказов банков в кредите продолжает расти. При этом спрос на рынке массового жилья снизился в целом на 15-20%. Что касается цен, то уже сейчас застройщики увеличивают размер скидок со стандартных 5-7% до 10-15%.

Следует принимать во внимание, что показатели отрасли жилищного строительства, которые наблюдаются сегодня, обусловлены стабильным развитием рынка на протяжении нескольких лет, а следовательно, последствия ухудшения ситуации в 2015 году будут заметны позже - в 2016-2017 годах.

Прогнозирование ситуации в сфере жилищного строительства проводилось по показателю "Строительство жилых домов", рассчитываемому на базе официальных данных Росстата. Данные помесячной динамики за период с сентября 2013 г. по июль 2015 г. свидетельствуют о наличии в исследуемом динамическом ряду сезонной компоненты с периодом колебаний, равным одному году. Сезонные колебания объемов вводимого жилья достигают пиков в декабре месяце с последующим резким спадом в январе. Ниже представлены значения помесячных индексов сезонности:

Значения индексов сезонности для динамического ряда
объема строительства жилых домов

I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII
-1,05 -0,08 0,21 0,01 0,05 0,31 -0,13 0,18 0,20 -0,07 0,15 0,23


Было осуществлено моделирование исходного ряда динамики с учетом трендовой составляющей (рис. 1).

Источник: Ситуационный Центр РЭУ им. Плеханова.

Рис. 1. Строительство жилых домов в РФ, за период с 2013 по 2015 гг.

"Согласно полученному прогнозу фактический уровень ввода жилых домов снизится в августе-октябре на 5,3% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Однако с учетом длины исходного ряда динамики целесообразно проводить ежемесячное уточнение прогнозируемых уровней показателя с учетом конъюнктуры строительной отрасли. Кроме того, следует учитывать длительность процесса жилищного строительства и как следствие, усиление влияния фактора риска изменения экономической ситуации в стране, что затрудняет проведение исследований и прогнозирование объемов строительства на долгосрочную перспективу", - комментирует руководитель Ситуационного Центра, профессор Е.В.Зарова.