В июле текущего года был принят И подписан президентом закон о создании в РФ компенсационного Фонда дольщиков, который снова меняет правила игры на рынке строительства жилья. В беседе РИА Недвижимость министр строительной отрасли И ЖКХ Михаил Мень поведал, Что даст документ дольщикам И стоит ли его бояться реэлторам. По данным министра, несмотря на усложнение системы входа на рынок новостроек, ниша Для малых застройщиков останется в РФ, Да И сама конструкция единого тарифа в 1, 2% Для взносов в компенсационный Фонд Не является окончательной И возможно изменена через год.

- Михаил Александрович, в июле был принят И подписан закон о создании компенсационного Фонда предохранения прав дольщиков. Впрочем окончательная конструкция документа оказалась несколько Не такой, Как ожидалось С самого начала. Вы довольны теми формулировками, которые вошли в последнюю редакцию закона?

- Для нас весьма Важно, Что документ наконец принят. Да, итоговым вариантом Я вполне удовлетворен. Надеюсь, изменения в долевом законодательстве пойдут на благо всей системе: у людей возникнет понимание, С кем они имеют Дело И в какую стройку они инвестируют собственные средства.

- Однако, у отдельных застройщиков есть замечания к закону. К примеру, их смущает, Что требования к уставному капиталу организации превратились в требования к собственному капиталу. Компаниям также Не нравится, Что у них замораживается определенная сумма средств на банковском счете И Что их ограничивают в доле расходов на рекламу.

- Важно понимать следующее: в принятом законе ведется Речь об уходе от " котлового " метода оплаты строительства многоквартирных домов. Дело в том, Что весьма нередко у нас в стране проблемы С дольщиками появлялись тогда, Когда девелопер финансировал одни проекты из денег, полученных При продаже иных. Именно так, перекладывая деньги из одного кармана в Другой, работала Фирма " СУ-155 ". Результат Мы Все знаем.

- игроки рынка пугают тем, Что новшества усложнят работу застройщиков И даже имеют возможность остановить продажи...

- Мы пошли на усложнение системы, Но Это же означает И наведение порядка на рынке долевого строительства. Мы заранее произносили, Что Будет определенный этап адаптации к новым процессам, И в этот период Может быть уменьшение общего объема ввода жилья. Главное - решить приоритетную задачу, поставленную президентом страны, То есть защитить Жителей - участников долевого строительства.

Что же относительно тех новелл в законе, которые появились по инициативе народных избранников государственной думы И которые Мы Не успели скурпулезно проработать перед вторым чтением, То Напомню, Что по большей части они начинают действовать Только через год - в июле 2018 года. Мы будем внимательно наблюдать за началом работы компенсационного Фонда, И, если обнаружим подводные камни Для бизнеса, Не предусмотренные парламентариями, вместе С ними скорректируем документ. Время Еще есть, А в парламенте работают грамотные граждане, могущие оценить пробелы в действующем законодательстве. Более того, отмечу, Что совещания С застройщиками И специалистами по реализации закона Мы Уже начали.

- на пленарном совещании в государственной думе авторы теперь Уже закона произносили о едином тарифе взносов в компенсационный Фонд Как о чем-То окончательном. Вопрос С дифференцированной ставкой И рейтингованием застройщиков закрыт?

- на протяжении ближайшего года Мы планируем активно обсуждать С экспертным сообществом, народными избранниками государственной думы, Советом Федерации возможные варианты будущей тарифной формулы. В тоже самое Время Мы желаем посмотреть, Как Будет наполняться компенсационный Фонд. И Уже затем будем выходить на определенное решение. Возможно, окажется, Что единая ставка в 1, 2% всех удовлетворит.

само собой, чисто по расчетам дифференцированный тариф - Это Более справедливая конструкция. На практике же, Все рейтингования вызывают большие вопросы, наиболее Когда ими занимаются органы власти или государственные институты развития. В этом сразу видна определенная ущербность, так Что конструкция С дифференцированной ставкой Может оказаться весьма уязвимой.

- То есть через год Вы будете делать окончательный выбор Между плоской шкалой тарифа И дифференцированной ставкой?

- в принципе Да. Правда, существует И Еще один вариант, который предлагают рассмотреть специалисты: своего рода " вмененка ", Когда страховаться в обязательном порядке Будет Не Фирма, А риск человека, покупателя квартиры.

- Некое ОСАГО Для квартиры? Но ведь тогда тариф надо Будет платить гражданам?

- Во-первых, долевое возведение - Это всегда риск, который правильно страховать. А во-вторых, Вы же Не думаете, Что граждане в настоящее Время Не платят страховщикам или Не будут оплачивать компенсационному фонду? Все эти взносы, даже если они формально относятся к расходам девелопера, в реальности входят в Цена квартиры.

- Каков, по вашим оценкам, Будет объем компенсационного Фонда И Когда он заработает?

- по неточным оценкам, При таком же уровне инвестиционной активности жителей за 1-ый год работы Фонда его объем Может составить 3, 5 - 4, 5 млрд. рублей. Что касается сроков, То трансформация Фонда, который Уже существует Как юридическое лицо, в публично-правовую компанию требует определенных действий, И Мы надеемся эту работу до окончания октября закончить.

- Получается, если перевести Все Это на язык, понятный обычному покупателю, С ноября граждане, покупающие жилую площадь в новом строящемся доме, будут защищены механизмом государственного Фонда?

- Да, Но важен один аспект: в домах, где продажи были начаты до момента начала работы компенсационного Фонда, Все договора будут совершаться С использованием страхового механизма. Мы Не можем допустить перекрестной ответственности страховых организаций И компенсационного Фонда по одним И тем же объектам.

- Когда имеют возможность возникнуть первые обязательства Фонда?

- С учетом строительного цикла жилья в нашей стране - предположительно через два года. Думаю, этого времени Нам хватит Для аккумулирования средств, Для того, чтобы нарастить " мышечную массу ".

- Будет ли у Фонда собственный начальник?

- покуда идет чисто организационно-юридическая работа по трансформации Фонда в ППК, Не имеет смысла нанимать отдельного топ-менеджера. Но Когда начнется полноценная работа Фонда, То, Думаю, Мы совместно С АИЖК будем вырабатывать решение И его варианты предлагать первому вице-премьеру, курирующему жилищное возведение, Игорю Ивановичу Шувалову. На мой взгляд, со временем надо Будет выходить на отдельного начальника, потому Что позиция начальника компенсационного Фонда Будет требовать Не Только компетенций в плане работы С проблемными объектами, Но И необходимости уделять повышенное внимание общению С дольщиками, оказавшимися в трудной жизненной ситуации. Это весьма сложно совместить С обратной работой.

- Сколько всего в РФ проблемных объектов И обманутых дольщиков?

- Сегодня в РФ насчитывается около 30 тыс. дольщиков, Не получивших свое жилье из-за банкротства группы организаций " СУ-155 ". Помощью Им занимается банк " Российский капитал " под нашим кураторством. Помимо этого, есть Еще 46 тыс. Жителей, внесенных в федеральные И региональные реестры, получивших ущерб от деятельности иных организаций. Повествование ведется всего о 785 объектах, расположенных в 69 субъектах РФ. При этом почти пятьдесят процентов обманутых дольщиков сосредоточена в 10 регионах.

за определенные регионы Я спокоен: к примеру, С серьезной уверенностью власти столицы России в лице заммэра Марата Хуснуллина обещают мне закрыть Вопрос С обманутыми дольщиками, к тому же они четко понимают, Как Это сделать. В иных субъектах ситуация весьма разная, Но После большого количества парламентских слушаний Все свою ответственность понимают.

- Только 12 областей обратились к Минстрою за Помощью в передаче долгостроев другим застройщикам. Вам Не кажется эта цифра небольшой?

- Она, само собой, мала. Но ведь этот механизм достаточно новый. Мы провели несколько совещаний И дали регионам Все нужные подробные объяснения. Нам кажется, Что нас услышали, И Мы ожидаем, Что осенью, начиная С сентября, поток подобных обращений увеличится.

- на рынке новостроек наблюдается тенденция его монополизации - множество мелких игроков покидает рынок, А Крупные стают ещё крупнее, И всё большая доля предложения приходится на них. Как Вы оцениваете эту тенденцию, Не видите ли в ней опасностей?

- Я Не Очень согласен С вашим наблюдением. Возможно, укрупнение бизнеса И имеет место в подобных крупных регионах, Как Москва, Московская область, Петербург. А вот в маленьких субъектах работают абсолютно разные организации, так же И те, Что строят один дом. Более того, Я Думаю, такие организации несомненно нужны в регионах, А в малых городах их И вовсе никто Не в силах заменить. Крупные структуры Не пойдут в некрупные муниципалитеты строить один или два дома, ниша средних И малых застройщиков, без сомнения, останется в РФ.

- А эта ниша справится С новыми требованиями к реэлторам?

- Все требования пропорциональны объему строящегося жилья. Убежден, Что даже один многоквартирный дом нельзя строить, имея 10 тыс. Руб. в уставном капитале, стол, компьютер И стул, Как нельзя, два раза копнув экскаватором, собирать средства людей. Это большая ответственность. Не можете исполнить требования закона - пожалуйста, стройте за свои деньги или ищите банковское финансирование.

- Про банковские кредиты, кстати. Уже предположительно год Как обсуждается идея превратить " Российский капитал " в строительный банк. Получит ли Она свое развитие?

- Мы наблюдаем, Что банк в настоящее Время постепенно набирает компетенции в строительной промышленности И формирует соответствующий профессиональный кадровый состав. В случае если Это Будет продолжаться, То Я вполне допускаю появление в периметре нашего министерства И АИЖК банка С определенной специализацией. Правда, в этом случае потребуется И одобрение ЦБ, А также решения по дополнительным источникам фондирования Для банка. Сегодня обсуждается возможность применения Для этого средств компенсационных фондов СРО И, Не полностью, денег региональных операторов капремонта. Но сначала, подчеркну, банку " Российский капитал " надо справиться С задачей по достройке проблемных объектов " СУ-155 ", А затем Уже Будет возможно говорить о перспективах.

- Каким образом будут распределяться 2 млрд. рублей, выделенные из резервного Фонда правительства на помощь ипотечникам? Кто окажется в приоритете?

- ожидается сделать шире перечень социальных категорий, которые имеют возможность участвовать в программе помощи. В нее имеют возможность быть включены граждане, дети которых служат по призыву И Не достигли 27 лет, А также граждане, которым назначена пенсия по старости.

в новой версии программы помощи заемщикам, оказавшимся в сложном финансовом положении, Мы требуем, чтобы заложенное по ипотечному кредиту жилье было единственным в течение всего периода со времени высказывание программы, То есть апреля 2015 года. При этом повышается размер предельной суммы возмещения - 30% остатка суммы кредита, Но Не больше чем 1, 5 миллиона рублей заместо 600 тыс., Как ранее. Весьма Важно, Что появляется возможность рассмотрения заявлений о помощи в индивидуальном порядке. Для этого Будет создана межведомственная комиссия При участии уполномоченных Минстроя И АИЖК.

- Что Будет С теми людьми, которые подали заявки на участие в предыдущей итерации программы, проходили по всем требованиям, Но на них закончились деньги?

- Им надо Будет написать свежие заявления, Но если они прошли по предыдущей версии, То возможность участия в этой программе весьма высока, потому Что критерии входа в программу существенно расширены.

- народный избранник Галина Хованская планирует Уже осенью внести в государственную думу проект закона о реновации жилья в иных регионах России, Кроме столицы России. Обсуждали ли Уполномоченные Минстроя С ней этот документ?

- собственной персоной Я знаком С Галиной Петровной много лет. Она человек, весьма хорошо знающий тему. Покуда Я Не видел ее предложений, Но мне Будет интересно посмотреть на результаты ее работы. Уверен, там будут хорошие И разумные идеи.

Другой Вопрос, Что реновацию жилья можно проводить в регионах С сильной экономикой И большой востребованностью земли. Маржинальность жилищного строительства сильно упала, И в субъектах - Я Не имею в виду Петербург, Москву, Подмосковье - Она на грани рентабельности, Что Не дает возможность закладывать расходы на расселение в Цена квадратного метра.

- Прорабатывается ли Вопрос создания аналога АИЖК в ЖКХ И какие функции смог бы взять на собственные плечи институт развития в коммунальной сфере?

- Да, Мы обсуждаем такую информацию, есть разные предложения И от специалистов, И от руководства Фонда ЖКХ, который занимается расселением аварийного жилья. Например, рассматривается идея модернизации объектов ЖКХ При помощи инфраструктурных облигаций. Окончательного решения, Однако, нет, так Что покуда Фонд ЖКХ Будет трудиться, закрывая задачу по расселению аварийного жилья, признанного таким до 2012 г..

- Мы С вами много Сегодня произносили об итогах обоюдной работы Минстроя С народными избранниками государственной думы в весеннюю сессию. А какие законопроекты И законодательные предложения станут главными Для Минстроя осенью И зимой?

- Мы бы хотели несомненно принять в осеннюю сессию закон о так называемых прямых договорах. Напомню, Что на такую информацию было много дискуссий И предложений, Но Не так давно в правительстве была поддержана концепция законопроекта, предложенная Министерством строительства РФ, Она Уже одобрена всеми заинтересованными государственными ведомствами. Суть в том, Что С одной стороны, предлагаемая норма даст возможность исключить посредников из цепочки платежей, С обратной - оставляет действую И привычную Для населения систему занесения платежей, к примеру, единый расчётный центр (ЕРЦ).

Еще один важный проект закона, Уже внесенный в государственную думу - Это переход от публичных слушаний к общественным обсуждениям. Разница в том, Что, публичные слушания предусматривают Только личное общение. При этом бывает у Жителей нет возможности приехать в место проведения слушаний, А бывает Им Не хватает пространства в зале проведения слушаний. Как Результат - Не Только Не Получается выявить мнение большинства по тому или иному градостроительному вопросу, так Еще на слушаниях начинают паразитировать разные организации, специализирующиеся на " правильном " проведении этих мероприятий И заполнении зала " нужными " людьми.

Общественные обсуждения смогут проводиться С использованием сети интернет И многофункциональных центров. При этом Для наблюдения соблюдения законности в протоколе обсуждения предлагается несомненно фиксировать перечень участников обсуждения С указанием регистрации.

- И последний Вопрос. Весной возникла информация, Что Минстрой совместно С Еще тремя государственными министерствами желает переехать в " Москва-Сити ", после этого ваше министерство опровергло эти данные. Как обстоят дела в реальности?

- Мы никуда Не собираемся переезжать. Первоначально Мы рассматривали Для себя такую возможность в том случае, если Нам бы могли подобрать помещения, где наше министерство могло разместиться С главным подведомственным институтом ФАУ " Главгосэкспертиза ", Но подобных объемов в " Москва-Сити " Не нашлось. В настоящее Время в помещении Минстроя завершается ремонт, А так же среди них оборудование паркинга, так Что Мы останемся на своем нынешнем месте.

Ольга НАБАТНИКОВА / " РИА-Недвижимость "

Фото: Ласт Ньюс , Алексей Дружинин