Потенциал рынка жилья в России
Обладая наибольшей долей в общем строительстве, рынок жилья является двигателем всего российского строительного рынка. Любые изменения - снижение или рост - в жилищном подсекторе могут оказать решающее влияние на российскую строительную отрасль в целом.
Состояние рынка жилья в первую очередь зависит от способности населения покупать жилье. Другие рыночные факторы, такие как объем предложения на рынке, уровень конкуренции или стоимость жилья являются второстепенными. Способность граждан покупать жилье в конечном итоге определяет общий объем эффективного спроса, который, в свою очередь, регулирует деятельность в области развития и ценовые тенденции на местном рынке жилья. В то же время показатели потребности населения в жилье также являются второстепенными по динамике рыночной ситуации; они носят абстрактный характер и не могут быть использованы для прогнозирования ситуации на рынке. Потребность в жилье - это условный рыночный потенциал, который, без возможности покупать жилье, никогда не реализуется. Наглядным примером спроса в России на жильё служит город Тобольск, показатели которого можно оценить по ссылке https://tobolsk.etagi.com/realty_rent/. Способность населения приобретать жилье - это реальный рыночный потенциал, который, в большинстве случаев, реализуется в сделках. Уровень потребности влияет только на характер спроса: покупка для инвестиций, покупка первого дома, улучшение жилищных условий и другие.
Ключевым элементом для измерения потенциала спроса на рынке жилья являются домохозяйства. Принимая решения о крупной покупке, граждане рассматривают мнение близких им людей и часто накапливают совместные ресурсы.
Таким образом, динамика числа домохозяйств, способных приобретать жилье, является основным показателем развития всего рынка жилья. Прогноз абсолютного числа таких домохозяйств позволяет определить, в каком направлении движется рынок, и установить динамику его ключевых показателей. Основой для реализации такого прогноза развития рынков жилья являются макроэкономические показатели (ВВП, индекс потребительских цен, население, процентные ставки по ипотечным кредитам). Любой рынок жилья существенно зависит от общей экономической ситуации в стране или регионе и находится в прямой зависимости от макроэкономических показателей, что позволяет прогнозировать показатели рынка жилья в долгосрочной перспективе на основе динамики первого. Спрос на жилье значительно зависит от платежеспособности потенциальных покупателей, который состоит из уровня и соотношения их доходов и расходов, а также наличия кредитных инструментов (в основном ипотечных). Для прогноза нам нужно потенциальное количество транзакций, связанных с ипотекой, плюс транзакции без использования ипотечных кредитов. Их сумма будет иллюстрировать общую динамику деятельности населения и обеспечить основу для прогнозирования других важных рыночных показателей.
Текущие ожидания национальных финансовых регуляторов позволяют сделать вывод о том, что российская экономика преодолела рецессию и должна войти в умеренный, но стабильный путь роста. Динамика положительного ВВП и достижение целевых темпов инфляции должны способствовать росту реальных доходов населения и, таким образом, повышению его платежеспособности. Постепенное снижение ключевого курса ЦБ уже привело к отрицательной динамике ставок по жилищным кредитам. В среднесрочной перспективе мы можем ожидать постепенного увеличения доступности ипотечного кредитования.
Основной объем роста числа домашних хозяйств, скорее всего, будет реализован для домохозяйств, имеющих доступ к ипотечному кредиту: их доля в общем объеме потенциального спроса останется стабильно высокой, примерно в среднем 91% в 2016-2019 годах. В то же время доля домохозяйств, которые могут покупать дома на собственных средствах (без привлечения заимствований), должна составлять около 9%. Ипотека - в среднесрочной перспективе - станет основным средством покупки жилья в России, а динамика основных условий ипотечного кредитования будет также зависеть от объема спроса на жилье.
Поэтому, при умеренном росте в российской экономике, мы можем ожидать стабильного развития на рынке жилья. Любые макроэкономические потрясения (например, похожие на события в конце 2014 года) должны немедленно оказать негативное влияние на способность граждан покупать жилье и приводить к сокращению числа сделок, а также к общему снижению в объеме строительного рынка. Тем не менее, пессимистический сценарий вряд ли наступит.
Тем не менее, положительная динамика потенциала спроса не может оказать немедленного влияния на жилую продукцию. Возможность покупать жилье не мгновенно переводится в реальные транзакции, так как разработчикам нужно время, чтобы реагировать на рост покупательной способности и увеличить объем инвестиций в новые проекты. Поэтому в 2017-2018 годах на российском рынке жилья предполагается проявить определенную инерцию и, как ожидается, будет продолжать снижаться, хотя и медленнее. В этом отношении прогнозируемый рост потенциала спроса будет основной причиной прекращения спада, и сегмент жилья может снова расширяться в 2019 году.