Независимая оценка недвижимости - консультация оценщика.
Недвижимое имущество часто рассматривают не только как предмет потребления, но и как объект инвестиций, предназначенный для получения инвестиционного дохода. Но доход, который можно получить от объекта недвижимости, всегда состоит из двух частей-прямых платежей арендаторов и изменения стоимости самого объекта, причем вторая составляющая может значительно превосходить первую, поэтому оценка текущей стоимости недвижимости является неотъемлемой частью инвестиционного процесса. В этой статье я хочу рассказать об основных идеях, которые лежат в основе оценки стоимости недвижимости и которые используются независимыми оценщиками в своей профессиональной деятельности.
Начнем с наиболее простого и интуитивно понятного подхода к оценке стоимости - анализа цен рынка недвижимости. По-видимому, каждый, кто пробовал оценить стоимость того или иного объекта недвижимости, прибегал к этому способу. Суть его состоит в том, чтобы сравнить оцениваемый объект с его аналогами, представленными на продажу на открытом рынке. Конечно, можно найти цены предложений на аналогичные объекты и на их основе вычислить некоторую среднюю величину, но необходимо обратить внимание на одно принципиальное требование. Рыночная стоимость объекта - это наиболее вероятная цена, по которой этот объект может быть продан, подчеркиваю, именно продан, а не предложен к продаже, ведь цена начального предложения и цена фактической сделки могут отличаться друг от друга на десятки процентов. Но как определить вероятную цену продажи, когда нам известна лишь цена предложения?
Для этого в методологии оценки введено понятие "поправка на уторговывание" - это величина дисконта, который может быть предоставлен покупателю относительно первоначальной цены в процессе торга вокруг предмета сделки. Определение этой величины основывается на опыте оценщиков и риэлторов, принимающих непосредственное участие в организации сделок продажи объектов недвижимости и информированных о сложившейся в данный момент практике предоставления таких скидок на различные виды недвижимого имущества. Отмечу, что в разных секторах рынка эта скидка может быть разной. Так для квартир она может составлять от 3-10%, а для незастроенных земельных участков она может доходить до 50% и выше. Как мы видим поправка на уторговывание может быть очень значительной величиной, а ее неправильное определение может привести к большим ошибкам в определении стоимости, поэтому при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости обязательно обращайте внимание на эту величину, а при необходимости обращайтесь за консультацией к профессиональному оценщику. Получить квалифицированную консультацию можно у независимых оценщиков оценочной компании "Старт-Альянс".
Другой подход к оценке недвижимости состоит в анализе доходов, которые может принести оцениваемый объект недвижимости. Суть этого подхода состоит в расчете доходов и последующем вычислении стоимости капитала, который в данных рыночных условиях может обеспечить такой доход. Приведу простой пример, всем хорошо известна формула расчета дохода на вложенный капитал - ДОХОД=КАПИТАЛ*ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА, но ту же формулу можно представить в виде: КАПИТАЛ=ДОХОД/ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА и получить способ расчета величины капитала. Применительно к оценке недвижимости мы будем считать, что доход - это совокупный годовой арендный платеж, процентная ставка - это средняя для данного сектора доходность, а капитал - это стоимость объекта недвижимости. Я привел простейший пример, а вообще эта группа методов, основанная на анализе доходов, включает в себя целый спектр различных способов оценки стоимости и называется доходным подходом к оценке недвижимости. Применение этих методов для практической оценки недвижимости требует специальных знаний, поэтому они достаточно редко применяются неспециалистами, но в ситуациях, когда методы рыночного сравнения не могут быть применены, например из-за отсутствия необходимой информации, методы доходного подхода являются необходимым инструментарием оценщика.
Кроме рассмотренных подходов в оценке недвижимости существуют методы расчета рыночной стоимости, основанные на расчете затрат на строительство нового объекта, аналогичного оцениваемому. К сожалению применение этих методов связано с необходимостью применения профессиональных источников информации, в которых отражается стоимость затрат на строительство различных объектов недвижимости. В пределах этой короткой статьи нет возможности подробно осветить эти методы, поэтому подробнее ознакомиться с методами оценки на странице "Независимая оценка недвижимости в Москве" на сайте оценочной компании "Старт-Альянс".
Леонид Серебренников
заместитель директора ООО "Старт-Альянс"