Процедура оформления регистрации договора недвижимости
Договор купли-продажи недвижимости заключается между продавцом и покупателем в простой письменной форме и отражает основные моменты и тонкости сделки. В свободном доступе представлено множество примеров и образцов договоров купли-продажи, однако в них содержаться лишь наиболее общие для всех моменты – предмет договора, стоимость, порядок оплаты и пр. Но для того, чтобы учесть интересы обеих сторон и нормы действующего законодательства, необходимо в каждом конкретном случае разрабатывать новый договор купли-продажи, детально прорабатывая его пункты и ключевые моменты.
Итак, представляем 5 основных правил составления договора купли-продажи недвижимости, выступающих гарантией юридической чистоты сделки и успешной регистрации недвижимости в ФРС.
1. Договор должен содержать подробное описание предмета сделки
Это значит, что должен быть указан точный адрес объекта недвижимости, его площадь, количество комнат, этаж, размер участка и другие данные. Кроме того, важно обозначить в какой форме приобретается квартира или дом (целиком или долями), а также на основании каких документов. Для этого необходимо указать документы, подтверждающие право собственности продавца. Это могут быть выписки ЕГРП или ДЖП и ЖФ, если регистрация права собственности осуществлялась до введения ЕГРП, то есть ранее 1998 года. Без указания всей этой информации невозможна регистрация договора купли-продажи в регистрационной палате, а, вместе с тем, и регистрация права собственности.
2. Лучше указывать реальную стоимость недвижимости
Согласно ст. 555 ГК РФ “Цена в договоре продажи недвижимости”, без указания стоимости объекта недвижимости договор купли-продажи является недействительным. Стоимость жилья может быть указана как реальная, то есть рыночная, так и инвентаризационная – по результатам оценки, проведенной проектно-инвентаризационным бюро (ПИБом). Во втором случае стоимость сильно занижена (на 30-60%), что позволяет сократить сумму налога и расходы на услуги нотариуса, пошлина которого также рассчитывается, исходя из стоимости сделки. Впрочем, эксперты советуют не экономить при покупке недвижимости, поскольку это может обернуться неприятностями для одной из сторон. Например, покупатель имеет право выплатить продавцу сумму, указанную в договоре, даже если она сильно занижена. Юридически это является правильным и устные договоренности доказать будет весьма проблематично. Тот же риск ожидает и покупателя, если продавец решит расторгнуть сделку до момента ее регистрации в ФРС.
3. Прописывайте четкий порядок расчета
В договоре необходимо прописать, на каком этапе сделки покупатель передаст продавцу средства за купленный объект недвижимости, в какие сроки, в каких объемах и каким образом. Процедура расчета может проходить в один или несколько этапов, например, при заключении договора и после получения выписки ЕГРП о регистрации права собственности. При этом важно прописать размер каждой части, сроки и способ передачи средств – наличные или безналичный расчет. Это позволит обезопасить продавца и покупателя от мошенничества, а также даст возможность в случае неприятностей в судебном порядке требовать выполнения указанных в договоре финансовых обязательств.