Желание "подправить" что-нибудь в своей квартире появляется у людей часто. Но если задуманные вами преобразования достаточно серьезны, то для их реализации требуется согласие властей.
Юридическая справка
Дают разрешение на перепланировку главы районных управ на основе заключений Межведомственных комиссий (МВК), руководствуясь распоряжением мэра Москвы ?166/1-РМ от 31 июля 1996 года "Об упорядочении проведения переоборудования и перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах г. Москвы".
Пункт 1.5 этого документа вводит понятия "переоборудование" (перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов; устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов) и "перепланировка" (перенос и разборка жилых перегородок; перенос и устройство дверных проемов; устройство и переоборудование тамбуров; остекление балконов и лоджий). Все это возможно осуществить только с разрешения МВК.
Пункт 2 распоряжения подробно перечисляет, что не разрешается:
"2.1. Переоборудование и перепланировка помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
2.2. Перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
2.3. Установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления.
2.4. Перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м.
2.5. Увеличение подсобной площади квартир за счет жилой.
2.6. Переоборудование и перепланировка при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников.
2.7. Переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете Штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба.
2.8. Переоборудование и перепланировка строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания.
2.9. Перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения МВК".
29 сентября 1999 года Мосгордума приняла закон ? 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" (извлечения из закона см. ниже), полностью подтвердивший все изложенное в распоряжении мэра. Кроме того, в законе были оговорены порядок получения разрешений и санкции к нарушителям.
Законный путь
Итак, как получить разрешение на перепланировку?
Прежде всего вы отправляетесь в районную управу и предоставляете перечень необходимых документов. В их числе:
- копии документов о правах на занимаемые помещения;
- заявление о намечаемом переустройстве помещений (перечень мероприятий), режиме и продолжительности производства работ с приложением письменного согласия управляющего жилым домом, оформляемого им в десятидневный срок. При этом управляющий жилым домом и заявитель обязаны поставить в известность о намечаемых мероприятиях соседей и по согласованию с ними оформить акты-соглашения (см. образец ниже) сторон с учетом возможных компенсаций. В заявлении указывается обязательство заявителя обеспечить доступ в помещение должностных лиц для проверки хода и результатов перепланировки. Нарушение обязательств является основанием для отмены разрешения на перепланировку помещения.
В управах могут потребовать заявление в двух видах: 1 - непосредственно само заявление, завизированное у главы управы, с указанием характера переоборудования и перепланировки, а также с указанием Ф.И.О., номера телефона и адреса; 2 - гарантийное обязательство, заверенное нотариусом, с упомянутым выше приложением в виде письменного согласия управляющего жилым домом (гарантийное обязательство законом не предусмотрено);
- копии поэтажных планов и экспликаций помещений, подлежащих переустройству, полученные в органах технической инвентаризации, где графически наносятся предложения по изменению планировки. (Иногда также требуют справку о состоянии здания по форме ? 5 (4 позиции: год постройки; этажность; материал стен; процент износа) - БТИ и копию технического паспорта с указанием износа конструктивных элементов и строения в целом);
- заключения государственных надзорных органов в соответствии с характером заявленных мероприятий;
- проектная документация (обязательна для мероприятий, затрагивающих несущие конструкции, капитальные стены, перекрытия и элементы общедомовых инженерных и вентиляционных систем).
Последний документ заслуживает нескольких слов. Дело в том, что сотрудники МВК, не будучи специалистами, не могут оценить выполнимость и безопасность заложенных в проект инженерных решений. Поэтому, как показывает практика, МВК предпочитают работать только с одним проектировщиком - МНИИТЭП (Московский научно-исследовательский институт типового и экспериментального проектирования) ГлавАПУ Москвы.
Помимо вышеперечисленных документов в МВК управы района могут попросить предоставить выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета и справку о согласии всех заинтересованных совершеннолетних жильцов, заверенную в жилищном органе по месту расположения рассматриваемого помещения. Но законодательством они не предусмотрены.
Собрав документы, вы по очереди отправляетесь за согласованием в: окружное архитектурное управление; центр Госсанэпиднадзора АО; Госпожнадзор АО; Газовую техническую инспекцию Мосжилинспекции; жилищную инспекцию АО.
Получив везде письменные согласования, вы вновь приходите в Межведомственную комиссию.
Не все так просто
Весь вышеописанный путь - дело не только хлопотное, но и дорогое. Ощутимее всего ударит по карману создание проекта - за него придется отдать, как нам сообщили специалисты управ, в самом простом случае $500 (современный типовой дом, стандартная перепланировка - например, совмещение санузла). Если же дом у вас старый, а идеи очень оригинальные, за проект могут попросить и $1,5-2 тыс. Что касается согласований, то они стоят в среднем по 1000 руб.
Нужно также учесть, что некоторые виды перепланировок официально не запрещены, но разрешения на них все равно не дают. Например, ни в одном документе не говорится, что нельзя объединять комнату с лоджией, утеплив лоджию и перенеся туда батареи. Но, поскольку в Москве не разработана техническая документация на этот счет, МВК просто не принимают на рассмотрение такие варианты.
Но, даже получив разрешение, действия владельца квартиры ограничены порядком проведения работ. Нарушение этого порядка может являться основанием для отмены разрешения на перепланировку. Правда, процедура эта долгая и прогнозировать ее исход достаточно сложно.
Наконец, финалом должно стать внесение произведенных изменений в поэтажный план здания, осуществляемое инспектором из БТИ.
А если в обход
Многие так и делают, особенно в новостройках. К перепланировке без разрешения подталкивают многочисленные полулегальные строительные фирмы. "У нас договор с районной управой. Будете работать с нами, и никакого разрешения не потребуется" - так "юридически безупречно" объяснили нашему корреспонденту в одной такой конторе.
Но лучше этого не делать. Фирма уедет, и все проблемы с квартирой решать вам. Первый шаг к тотальному контролю за незаконными перепланировками московские власти уже сделали - с прошлого года БТИ выдает документы, необходимые для отчуждения квартиры, только после посещения ее техником бюро. Конечно, инспектору за справку, подтверждающую, что в квартире якобы не была осуществлена незаконная перепланировка, можно и заплатить. Но не стоит забывать о том, что продать такое жилье будет трудно. Ведь если покупатель в будущем сам захочет продать эту площадь, то ему придется либо заплатить штраф за несанкционированную перепланировку и привести помещение в первоначальное состояние, либо опять платить инспектору из БТИ.
Уже упоминавшийся закон ? 37 от 29.09.99 предусматривает, что владельцы квартир, осуществившие незаконные перепланировки, обязаны сами их и устранять - за свой счет. В качестве рычага давления будет использоваться лишение дотаций на квартплату и коммунальные услуги. А в крайних случаях тот же самый закон дает исполнительной власти право "обращаться в суд с исками о продаже с публичных торгов помещений, находящихся в собственности" (для частных квартир), или подавать "иски о расторжении договоров найма жилых помещений, аренды помещений в жилых домах и иных договоров, дающих право пользования помещениями" (для жилья в муниципальной собственности).
Да, пока эта норма не применяется, она "спящая". Но закон, позволяющий городским властям так действовать, существует.
Владимир АБГАФОРОВ
-
Закон г. Москвы
? 37 от 29.09.99 г. Статья 5. Ограничения по переустройству помещений в жилых домах
1. При переустройстве помещений в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т. п.) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов.
Статья 10. Ограничения по производству работ в жилых домах
1. При разработке и согласовании предложений по продолжительности и режиму производства работ заявители и управляющие жилыми домами обязаны учитывать ограничения, установленные настоящей статьей.
2. В жилых домах запрещается производство работ:
- в воскресные и общегосударственные праздничные дни;
- с началом ранее 8.00 и окончанием позднее 20.00 часов;
- с применением оборудования и инструментов, вызывающих превышение нормативно допустимого уровня шума и вибраций;
- без специальных мероприятий, исключающих протечки в смежных помещениях, образование трещин и разрушений стен и потолков;
- с загромождением и загрязнением строительными материалами и отходами эвакуационных путей и других мест общего пользования;
- с использованием пассажирских лифтов для транспортировки строительных материалов и отходов.
Факты нарушений нормативных ограничений, установленных настоящей статьей, фиксируются управляющими жилыми домами в актах (протоколах), которые оформляются в установленном порядке и направляются в органы исполнительной власти, а также районные управы для принятия мер воздействия, предусмотренных законодательством.
3. Общая продолжительность работ по переустройству помещений в жилых домах не может превышать четырех месяцев, если иное не предусмотрено в разрешительных документах. При необходимости продления срока производства работ вопрос решается органом власти, выдавшим разрешение.
4. Заявители (привлеченные ими исполнители), приступая к переустройству помещений, обязаны информировать управляющих жилыми домами и зарегистрировать у них в специальных журналах даты начала и окончания работ (последняя определяется исходя из установленной разрешением продолжительности работ). Одновременно определяются порядок и условия транспортировки строительного мусора.
АКТ-СОГЛАШЕНИЕ СТОРОН г. Москва, 2000 г.
Мы, нижеподписавшиеся:
Заявитель-инициатор перепланировки _________, проживающий по адресу: ________________________ (в дальнейшем "Заявитель"), управляющий жилым домом _______________ (в дальнейшем "Управляющий"), владелец (ответственный квартиросъемщик) смежного помещения _______________ (в дальнейшем "Владелец"), составили настоящий акт и согласились со следующим:
1. Заявитель информирует Владельца о предстоящей перепланировке смежного с Владельцем помещения (кв.) ? _____, расположенной по адресу: ______________________________________.
При предполагаемом режиме работ с 8-00 до 19-00, кроме выходных и общегосударственных праздничных дней, без превышения нормативно допустимого уровня шума и вибраций.
В случае протечек, образования трещин в стенах и потолке, вздутия полов и других дефектов в принадлежащем владельцу помещении, вызванных работами по перепланировке, Заявитель обязуется возместить последнему ущерб.
2. Управляющий жилым домом подтверждает, что на момент подписания настоящего документа в смежном с перепланируемым помещении нет указанных в п. 1 дефектов.
Примечание: При наличии дефектов проводится их описание.
3. Владелец принимает к сведению представленную информацию.
4. Заявитель обязуется в любое время обеспечить доступ в помещение должностных лиц для проверки хода и результатов перепланировки.
Подписи: Заявитель ________________
ДЕЗ района ________________
Владелец __________________
Газета "Квадратный метр" 12(16) от 28.03.2001
http://www.kvm.ru/
