Для чего и как производится независимая оценка офиса ?
Оценка стоимости офиса является довольно актуальной услугой на рынке коммерческой недвижимости Москвы и Подмосковья. И это не удивительно, ведь день ото дня рынок офисной недвижимости развивается, и количество офисов увеличивается. Офисная недвижимость обладает рядом особенностей, связанных с концентрацией в городской среде. И эти особенности должны приниматься во внимание при проведении оценки. Сначала оценщик определяет на сколько удачно местоположение офиса, ведь от этого напрямую зависит его стоимость. Затем - общую и полезную площадь офиса, объемно-планировочные решения. Также большое значение имеет уровень отделки помещений, поскольку офис является лицом организации.
С оценкой недвижимости, расположенной в Москве все достаточно просто, а вот при определении стоимости офисных зданий и помещений в Подмосковье оценщик может столкнуться с рядом трудностей.
Во-первых, рынок коммерческой недвижимости в Москве и в Московской области развивается разными темпами. Особенно это заметно в сегменте офисной недвижимости. Рынок офисной недвижимости Подмосковья мало анализируется и менее описан по сравнению с Московским рынком, который имеет значительные объемы и более динамичен.
Москва всегда стремительно развивалась, поэтому ее опыт в имущественной политике очень важен для других российских городов. Иностранные инвестиции пришли в Москву еще в 90-х годах, в связи с этим рынок офисной недвижимости начал активно развиваться. И к 1998 году доля бизнес-центров высокого класса была уже значительна. А во многих подмосковных городах до сих пор рынок офисов находиться в зачаточном состоянии. Кроме того, потребность городов Подмосковья в качественных офисных площадях, особенно в дальнем Подмосковье, не слишком велика, поэтому там часто встречаются многопрофильные объекты - торгово-офисные центры. Но и Московскому рынку офисной недвижимости еще далеко до европейского рынка, из-за несовершенств законодательной базы и большой доли теневого сектора.
Во-вторых, само понятие качественных офисных площадей в Москве и Подмосковье разниться, это связано с отсутствием единой классификации офисных зданий. Наиболее известным видом классификации является "Классификация Московского Исследовательского Форума", но, к сожалению, она не является общепринятой и действует только в Москве. Таким образом, владельцы в полном праве придать классификацию зданию по своему усмотрению. В связи с этим оценщику приходиться классифицировать офисные центры самостоятельно, так как это необходимо для правильного выбора сопоставимых объектов сравнения.
На рынке коммерческой недвижимости Москвы большинство заказов по оценке офисных центров класса "А" и "Б", а в Подмосковье довольно часто оценщикам приходиться иметь дело с офисами класса "С", а иногда и с офисами самого низкого качества класса "Д".
Оценка офиса требует заранее сформулировать цель, исходя из которой оценщик определяет вид стоимости, например рыночную, и методы ее расчета.
Цели проведения оценки офиса можно поделить в зависимости от того, кто является собственником объекта недвижимости.
Если собственником офиса является юридическое лицо, то целью оценки может быть: внесение объекта офисной недвижимости в качестве вклада в уставный капитал организации; перераспределение имущественных долей или пакетов акций; исчисление налогооблагаемой базы, переуступка долговых обязательств, дополнительная эмиссия акций; ликвидация или банкротство организации и т.д.
Если собственником офиса является физическое лицо, то целью оценки может быть: кредитование под залог, составление брачного контракта, раздел имущества в суде, вступление в права наследования, страхование, сдача офиса в аренду и т.д.