Новые правила долевого строительства
С 26 октября в Республике Беларусь начали действовать изменения к указу 'О долевом строительстве многоквартирных жилых домов'. Цель данных изменений - упорядочить рынок долевого строительства, обеспечить защиту прав участников долевого строительства при проведении строительных работ, то есть защиту простых граждан. Что же нового появилось в изменениях к указу?
Теперь между застройщиками и дольщиками появляется посредник в лице исполкома, в котором нужно зарегистрировать договор. Кроме того, отменяется максимальный срок строительства и отделки квартир в Минске и других городах Республики, ранее ограниченный тремя годами. Появились дополнительные системы защиты средств дольщиков, к примеру, теперь деньги со счета, отведенного на строительство объекта, нельзя перечислять на строительство другого объекта.
Мингорисполком сообщил, что с 26 октября готов принимать договоры долевого строительства и гарантирует конфиденциальность информации. Тут надо сказать, что строительный рынок на нововведения отреагировал довольно сдержанно. Специалисты по гражданскому строительству считают, что нововведение повлечет за собой множество проблем. Проблема первая - заключение договора через исполком. Представьте, что вы - застройщик, к вам приходит дольщик, вы ведете его в исполком для заключения договора, договор подписан, зарегистрирован, договор уже у дольщика на руках, и вдруг, спустя время, когда вы уже перешли к штукатурным работам, дольщик передумывает с вами строиться. Статистика говорит, что от 30 до 50% договоров идут в мусорную корзину.
Если прежде в течение десяти дней плата по договору не поступала, то такой договор автоматически считался недействительным. А теперь застройщикам придется разыскивать дольщика - неплательщика, иначе он не сможет взять на ту же квартиру нового клиента и закончить отделочно-штукатурные работы на данном объекте. Поэтому некоторые строительные организации решили вообще прекратить заключение договоров на долевое строительство до тех пор, пока не решаться данные вопросы.
Кроме того, строительные организации тревожит и то, что в стране на данный момент действуют две цены: себестоимость плюс 5% прибыли для нуждающихся в улучшении жилищных условий и свободная цена для всех остальных. Дело в том, что для формирования цены за квадратный метр жилья для очередника рабочий должен получать зарплату в 150 долларов. Строителя высокой квалификации за такие деньги не найдёшь. И ещё, после того, как застройщик оформляет проектную декларацию на дом, он обязан заключить договор с каждым заинтересованным лицом. Если, к примеру, дольщик подписал договор на общих условиях, но за время строительных работ обстоятельства его жизни изменились и он оказался нуждающимся в улучшении жилищных условий, то застройщик фактически обязан уменьшить ему стоимость м2. А куда списывать фактические затраты?
В Минстройархитектуре считают проблемы, высказываемые застройщиками, надуманными. Там полагают, что ничего нового, за исключением регистрации договоров в исполкоме и их последующей проверки на соответствие законодательству, в новых изменениях к указу не появилось. По поводу возмущения застройщиков запретом на перекидывание средств со строительства одного объекта на строительство другого, в Минстройархитектуре отвечают, это положение не является новым, оно просто дублирует введенное ещё в 2000 году постановление Правительства и Нацбанка. Цель данного положения - предотвратить образование строительных пирамид. А насчет специальной цены для тех, кто нуждается в улучшении жилищных условиях, то они в нашей стране действуют с 2008 года, и это цена устраивала всех до тех пор, пока существовали неограниченные кредиты. В Минстройархитектуре советуют застройщикам на сегодняшний момент больше волноваться о снижении затрат и о выполнении качественных работ по отделке квартир в Минске и по Республике.
Однако эксперты-аналитики считают, что обязанность регистрации договоров в исполкомах, которая так взбудоражила строительный рынок, вряд ли в состоянии предотвратить мошенничества на рынке долевого строительства и появление строительных пирамид. Проблема, по мнению экспертов, в слишком лояльных условиях выделения площадок для застройщиков. Поэтому среди застройщиков и появляются строительные фирмы, в которых часто нет даже директора. Такие фирмы-однодневки собирают деньги дольщиков и исчезают. Вопрос: почему же исполкомы не проверяют надежность инвесторов? Ведь это их непосредственная обязанность.